南开19秋学期（1709、1803、1809、1903、1909）《房地产估价》...

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南开19秋学期（1709、1803、1809、1903、1909）《房地产估价》在线作业6（随机）

(单选题)1:在现实中,某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。
A:存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
B:存量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
C:存量-灭失量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
D:存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量
正确答案:
(单选题)2:假设开发法的理论依据与（）相同
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
正确答案:
(单选题)3:某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%,建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。
A:7%
B:7.20%
C:7.50%
D:7.80%
正确答案:
(单选题)4:某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为()元/m2。
A:8485
B:8536
C:10038
D:10098
正确答案:
(单选题)5:某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A:266
B:264
C:262
D:260
正确答案:
(单选题)6:某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
正确答案:
(单选题)7:房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是()。
A:本国房地产总的供求状况
B:地区房地产总的供求状况
C:本国同类房地产的供求状况
D:本地区同类房地产的供求状况。
正确答案:
(单选题)8:（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。
A:收益递增递减原理
B:均衡原理
C:适合原理
D:供求原理
正确答案:
(单选题)9:构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）
A:环境因素
B:自身因素
C:经济因素
D:外部因素
正确答案:
(单选题)10:某建筑物的重新购建价格为100万元,建筑物的经济寿命为40年,剩余经济寿命为32年,净残值3万元,则该建筑物按直线法计算的累计折旧总额为()万元。
A:19.4
B:20
C:24.3
D:29.1
正确答案:
(单选题)11:甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。
A:甲土地
B:乙土地
C:甲、乙都一样
D:不能确定
正确答案:
(单选题)12:房地产估价是评估房地产的()。
A:成交价格
B:效用
C:价格
D:价值
正确答案:
(单选题)13:由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
A:不可移动性
B:用途多样
C:相互影响
D:易受限制
正确答案:
(单选题)14:为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。
A:快速变现值价值
B:谨慎价值
C:在用价值
D:残余价值
正确答案:
(单选题)15:距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对最科学的距离指标是()。
A:空间直线距离
B:交通线路距离
C:交通时间距离
D:经济距离
正确答案:
(单选题)16:路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价
A:居住
B:商业
C:娱乐
D:工业
正确答案:
(单选题)17:某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。
A:5190
B:4700
C:5300
D:4790
正确答案:
(单选题)18:某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。
A:2007年3月15日
B:2006年8月20日
C:签定估价委托合同之日
D:估价人员与委托人商定的日期
正确答案:
(单选题)19:收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A:市场交易价格
B:未来收益
C:现在收益
D:重新开发建设成本
正确答案:
(单选题)20:比较法估价中,要求选取可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围内。
A:0.5-1.5
B:1.0-1.5
C:0.5-2.0
D:1.5-2.0
正确答案:
(单选题)21:收益法的理论依据为()。
A:替代原理
B:生产费用价值论
C:预期原理
D:适合原理
正确答案:
(单选题)22:房地产所有权包含单独所有、共有和()三种。
A:建筑物区分所有权
B:建筑物共同共有权
C:建筑物按份共有权
D:私有权
正确答案:
(单选题)23:某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。
A:1865元/m2
B:1849元/m2
C:1915元/m2
D:1882元/m2
正确答案:
(单选题)24:如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A:保持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
正确答案:
(单选题)25:某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2
A:2934
B:2970
C:3300
D:3630
正确答案:
(单选题)26:房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A:不可移动
B:供给有限
C:价值量大
D:用途多样
正确答案:
(单选题)27:有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为40年,单价为4000元/m2,乙房地产的收益期限为50年,单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是()。
A:甲高于乙
B:甲低于乙
C:甲等于乙
D:不能确定
正确答案:
(单选题)28:某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
正确答案:
(单选题)29:有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价()万元。
A:810
B:450
C:900
D:1350
正确答案:
(单选题)30:下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是()。
A:写字楼层高偏低
B:厂房受酸雨腐蚀
C:住宅库存量过大
D:在建工程基础不均匀沉降
正确答案:
(多选题)31:路线价法中,选取标准宗地应符合()等要求。
A:一面临街
B:两面临街
C:土地形状为矩形
D:用途为所在路线价区段具有代表性的用途
正确答案:
(多选题)32:明确估价基本事项主要包括（）
A:明确估价对象
B:明确估价内容
C:明确估价目的
D:明确估价日期
正确答案:
(多选题)33:争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
A:给予回扣或折扣
B:提高服务质量
C:恰当的宣传
D:提升估价机构的品牌
正确答案:
(多选题)34:房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面
A:位置
B:交通
C:面积
D:外部配套设施
正确答案:
(多选题)35:在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。
A:在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B:在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C:在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D:在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
正确答案:
(多选题)36:收益法估价中求取净收益时,通常不作为运营费用扣除的有()。
A:电梯折旧费
B:抵押贷款还本付息额
C:房地产税
D:企业(个人)所得税
正确答案:
(多选题)37:下列关于实地查勘的说法中,正确的有()。
A:实地查勘是到实地对先前收集的有关估价对象的资料进行核对和查实
B:对面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
C:通过实地查勘可完全掌握估价对象情况
D:实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同
正确答案:
(多选题)38:收益性房地产的价值高低主要取决于()。
A:已经获得净收益的大小
B:未来净收益的大小
C:获取净收益期限的长短
D:获取净收益的可靠程度
正确答案:
(多选题)39:根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）
A:物质折旧
B:功能折旧
C:外在折旧
D:经济折旧
正确答案:
(多选题)40:建筑物的功能折旧可分为()引起的几类。
A:功能缺乏
B:功能单一
C:功能落后
D:功能过剩
正确答案:
(判断题)41:估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)42:搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)43:在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)44:在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)45:一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)46:某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)47:价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)48:房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
A:对
B:错
正确答案:
(判断题)49:房地产不可移动性是指无论其自然地理位置还是社会经济地位都不发生变化。
A:对
B:错
正确答案:
(判断题)50:社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）
A:错误
B:正确
正确答案: