南开19秋学期（1509、1603、1609、1703）《房地产估价》在线...

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南开19秋学期（1509、1603、1609、1703）《房地产估价》在线作业（随机）

(单选题)1:某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为()。
A:3998元/m2
B:3898元/m2
C:4184元/m2
D:4149元/m2
正确答案:
(单选题)2:某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A:物质折旧
B:外部性折旧
C:经济折旧
D:功能折旧
正确答案:
(单选题)3:某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为()万元。
A:58.21
B:57.62
C:58.79
D:57.21
正确答案:
(单选题)4:某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/㎡
A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
正确答案:
(单选题)5:合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。
A:估价人员
B:估价机构
C:估价对象
D:估价委托人
正确答案:
(单选题)6:市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实例来求取建筑物折旧的方法。
A:类似用途
B:类似折旧程度
C:相同建筑结构
D:相同建成年代
正确答案:
(单选题)7:运营费用与()之比,称为运营费用率。
A:潜在毛收入
B:有效毛收入
C:净收益
D:正常利润
正确答案:
(单选题)8:甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买()。
A:甲
B:乙
C:甲、乙一样
D:无法判断
正确答案:
(单选题)9:甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。
A:甲土地
B:乙土地
C:甲、乙都一样
D:不能确定
正确答案:
(单选题)10:现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。
A:873
B:463
C:817
D:989
正确答案:
(单选题)11:甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A:甲
B:乙
C:甲、乙一样
D:无法判断
正确答案:
(单选题)12:某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A:180
B:178.4
C:183.5
D:176.6
正确答案:
(单选题)13:某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
正确答案:
(单选题)14:收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A:市场交易价格
B:未来收益
C:现在收益
D:重新开发建设成本
正确答案:
(单选题)15:数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A:直线趋势法
B:指数曲线趋势法
C:二次抛物线趋势法
D:平均增减量法
正确答案:
(单选题)16:房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A:不可移动
B:供给有限
C:价值量大
D:用途多样
正确答案:
(单选题)17:某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。
A:物质折旧
B:外部性折旧
C:经济折旧
D:功能折旧
正确答案:
(单选题)18:某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。
A:2007年3月15日
B:2006年8月20日
C:签定估价委托合同之日
D:估价人员与委托人商定的日期
正确答案:
(单选题)19:针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为()。
A:10.10%
B:7.90%
C:8.40%
D:11.90%
正确答案:
(单选题)20:长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A:商业性质
B:出租性质
C:价格无明显季节波动
D:价格有明显季节波动
正确答案:
(单选题)21:价值时点不是随意确定的,而应根据()来确定。
A:估价目的
B:估价师
C:委托人
D:估价机构
正确答案:
(单选题)22:城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。
A:房地产权利的设立
B:房地产权利行使
C:房地产使用管制
D:房地产相邻关系
正确答案:
(单选题)23:路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。
A:居住
B:商业
C:娱乐
D:工业
正确答案:
(单选题)24:有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价()万元。
A:810
B:450
C:900
D:1350
正确答案:
(单选题)25:某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
A:9673
B:9349
C:9808
D:9220
正确答案:
(单选题)26:下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是()。
A:建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄
B:建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄
C:建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等
D:建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄
正确答案:
(单选题)27:某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2
A:2934
B:2970
C:3300
D:3630
正确答案:
(单选题)28:预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。
A:220
B:340
C:400
D:500
正确答案:
(单选题)29:现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。
A:3475
B:4605
C:3684
D:3856
正确答案:
(单选题)30:在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A:一种或一种以上
B:两种或两种以上
C:三种或三种以上
D:四种或四种以上
正确答案:
(多选题)31:房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为()
A:按份共有
B:按权共有
C:共同共有
D:共享共有
正确答案:
(多选题)32:在合法产权方面，应以（）为依据
A:房地产权属证书
B:委托人提供的书面证明
C:权属档案的记载
D:其他合法证件
正确答案:
(多选题)33:累加法求取报酬率的公式为:报酬率等于安全利率加上()减去投资带来的优惠率。
A:投资风险补偿率
B:投资利润补偿
C:管理负担补偿率
D:缺乏流动性补偿率
正确答案:
(多选题)34:需要补地价的情形主要有（）
A:土地使用者土地用途
B:土地使用权届满后续期
C:土地使用者抵押划拨土地使用权
D:土地使用者转让出让土地使用权
正确答案:
(多选题)35:重新购建价格又称重新购建成本,它是()的价格。
A:价值时点时
B:客观
C:建筑物建造完成时
D:建筑物全新状况下
正确答案:
(多选题)36:引起房地产价格上升的原因主要有（）
A:对房地产本身进行投资改良
B:通货膨胀
C:需求增加导致稀缺性增加
D:外部经济
正确答案:
(多选题)37:在现金流量折线法（）不独立显现出来
A:开发成本
B:销售税费
C:投资利息
D:开发利润
正确答案:
(多选题)38:假设开发法中的动态分析法中()不独立显现出来
A:开发成本
B:销售税费
C:投资利息
D:开发利润
正确答案:
(多选题)39:房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是()的结合体。
A:实物
B:权益
C:价值
D:区位
正确答案:
(多选题)40:最高最佳利用具体包括()几个方面。
A:最佳规模
B:最佳环境
C:最佳用途
D:最佳档次
正确答案:
(判断题)41:对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。
A:对
B:错
正确答案:
(判断题)42:某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)43:估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)44:成本法测算出来的价值称为积算价值（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)45:在交易情况修正的百分率法中,交易情况修正系数应以可比实例价格为基准来确定。
A:对
B:错
正确答案:
(判断题)46:通常把市场法求得的价值简称为市场价格。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)47:房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)48:估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。
A:对
B:错
正确答案:
(判断题)49:一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）
A:错误
B:正确
正确答案:
(判断题)50:社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）
A:错误
B:正确
正确答案: