15秋学期奥鹏南开（本部）《房地产估价》在线作业

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15秋学期《房地产估价》在线作业
试卷总分：100   测试时间：--   试卷得分：100
一、单选题（共30道试题，共60分。）得分：60
1.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）
A. 下降，下降
B. 下降，上升
C. 上升，下降
D. 上升，上升

答案:
满分：2分得分：2
2.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。
A. 600
B. 625
C. 650
D. 675

答案
满分：2分得分：2
3.房地产权利的种类中，属于债权的是（）
A. 地役权
B. 建设用地使用权
C. 抵押权
D. 租赁权

答案:
满分：2分得分：2
4.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A. 一种或一种以上
B. 两种或两种以上
C. 三种或三种以上
D. 四种或四种以上

答案:
满分：2分得分：2
5.某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
A. 125
B. 126.42
C. 123.77
D. 124.43

答案:满分：2分得分：2
6.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A. 180
B. 178.4
C. 183.5
D. 176.6

答案:D
满分：2分得分：2
7.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。
A. 100m2
B. 50m2
C. 60m2
D. 80m2

答案:
满分：2分得分：2
8.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A. 幅度
B. 数额
C. 比率
D. 指数

答案:
满分：2分得分：2
9.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A. 标准临街宗地
B. 标准临街深度
C. 标准临街宽度
D. 路线价区段

答案:
满分：2分得分：2
10.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体
A. 实体、权益、区位
B. 实物、权益、区位
C. 实物、权益、位置
D. 实物、权益、位置

答案:
满分：2分得分：2
11.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
A. 不可移动性
B. 用途多样
C. 相互影响
D. 易受限制

答案:
满分：2分得分：2
12.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A. 3473
B. 4365
C. 4500
D. 4635

答案:
满分：2分得分：2
13.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 假设开发法

答案:
满分：2分得分：2
14.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A. 供水、排水、电力、电信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力

答案:
满分：2分得分：2
15.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A. 37．91
B. 38．25
C. 38．42
D. 50

答案:
满分：2分得分：2
16.假设开发法的理论依据与（）相同
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法

答案:
满分：2分得分：2
17.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
A. 3个以上
B. 5个以下
C. 3～5个
D. 3～10个

答案:
满分：2分得分：2
18.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提

答案:
满分：2分得分：2
19.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）
A. 名义价格
B. 实际价格
C. 市场价格
D. 成交价格

答案:
满分：2分得分：2
20.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A. 不可移动
B. 独一无二
C. 相互影响
D. 易受限制

答案:
满分：2分得分：2
21.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2
A. 5190
B. 4700
C. 5300
D. 4790
答案:
满分：2分得分：2
22.（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。
A. 收益递增递减原理
B. 均衡原理
C. 适合原理
D. 供求原理

答案:
满分：2分得分：2
23.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）
A. 环境因素
B. 自身因素
C. 经济因素
D. 外部因素

答案:
满分：2分得分：2
24.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A. 10.10%
B. 7.90%
C. 8.40%
D. 11.90%

答案:
满分：2分得分：2
25.估价时点是由（）决定的
A. 估价目的
B. 估价师
C. 委托人
D. 估价机构

答案:
满分：2分得分：2
26.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A. 4367
B. 4617
C. 4446
D. 4161

答案:
满分：2分得分：2
27.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。
A. 2007年3月15日
B. 2006年8月20日
C. 签定估价委托合同之日
D. 估价人员与委托人商定的日期

答案:
满分：2分得分：2
28.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A. 甲
B. 乙
C. 甲、乙一样
D. 无法判断

答案:
满分：2分得分：2
29.收益法适用的条件是房地产的（）
A. 收益能够量化
B. 风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化
D. 收益和风险均能量化

答案:
满分：2分得分：2
30.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A. 商业性质
B. 出租性质
C. 价格无明显季节波动
D. 价格有明显季节波动

答案:
满分：2分得分：2
二、多选题（共10道试题，共20分。）得分：20
1.收益性房地产包括（）
A. 住宅
B. 加油站
C. 旅馆
D. 酒店

满分：2分得分：2
2.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）
A. 按份共有
B. 按权共有
C. 共同共有
D. 共享共有


满分：2分得分：2
3.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）
A. 现房
B. 销售
C. 出租
D. 自用


满分：2分得分：2
4.求取报酬率的方法有多种，包括（）
A. 长期趋势法
B. 累加法
C. 市场提取法
D. 分部分项法


满分：2分得分：2
5.市场法适用的对象有（）
A. 标准厂房
B. 在建工程
C. 高档公寓
D. 房地产开发用地


满分：2分得分：2
6.房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面
A. 位置
B. 交通
C. 面积
D. 外部配套设施


满分：2分得分：2
7.求取建筑物重新购建价格的具体方法，有（）
A. 造价指数法
B. 分部分项法
C. 单位比较法
D. 工料测量法


满分：2分得分：2
8.需要补地价的情形主要有（）
A. 土地使用者土地用途
B. 土地使用权届满后续期
C. 土地使用者抵押划拨土地使用权
D. 土地使用者转让出让土地使用权


满分：2分得分：2
9.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
A. 在建工程
B. 待开发的土地
C. 可装饰装修改造的房屋
D. 可改变用途的旧房


满分：2分得分：2
10.在合法产权方面，应以（）为依据
A. 房地产权属证书
B. 委托人提供的书面证明
C. 权属档案的记载
D. 其他合法证件


满分：2分得分：2
三、判断题（共10道试题，共20分。）得分：20
1.房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）
A. 错误
B. 正确

答案:
满分：2分得分：2
2.通常情况下重置价格比重建价格低（）
A. 错误
B. 正确

答案:
满分：2分得分：2
3.价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A. 错误
B. 正确

答案:
满分：2分得分：2
4.在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（）
A. 错误
B. 正确

答案:
满分：2分得分：2
5.搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
A. 错误
B. 正确

答案:
满分：2分得分：2
6.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
A. 错误
B. 正确
答案:
满分：分得分：2
7.成本法测算出来的价值称为积算价值（）
A. 错误
B. 正确

答案:
满分：2分得分：2
8.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）
A. 错误
B. 正确

答案:
满分：2分得分：2
9.在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）
A. 错误
B. 正确

答案:
满分：2分得分：2
10.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值（）
A. 错误
B. 正确

答案:
满分：2分得分：2