【南开】18秋学期（1709、1803、1809）《房地产估价》在线作业（随机）

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18秋学期（1709、1803、1809）《房地产估价》在线作业

南开作业答案
【奥鹏南开大学在线作业是随机作业】

一、单选题：
1. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
    A. 4367
    B. 4617
    C. 4446
    D. 4161
    正确答案:——A——
2. 估价时点是由（）决定的
    A. 估价目的
    B. 估价师
    C. 委托人
    D. 估价机构
    正确答案:——A——
3. 数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
    A. 直线趋势法
    B. 指数曲线趋势法
    C. 二次抛物线趋势法
    D. 平均增减量法
    正确答案:——A——
4. 一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）
    A. 下降，下降
    B. 下降，上升
    C. 上升，下降
    D. 上升，上升
    正确答案:————
5. 房地产估价的合法原则是针对（）来讲的
    A. 估价机构
    B. 估价人员
    C. 估价对象
    D. 估价方法
    正确答案:————
6. 选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
    A. 3个以上
    B. 5个以下
    C. 3～5个
    D. 3～10个
    正确答案:————
7. 某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。    奥鹏作业答案

    A. 2007年3月15日
    B. 2006年8月20日
    C. 签定估价委托合同之日
    D. 估价人员与委托人商定的日期
    正确答案:————
8. 房地产所有权有单独所有、共有和（）三种
    A. 建筑物区分所有权
    B. 建筑物共同共有权
    C. 建筑物按份共有权
    D. 私有权
    正确答案:————
9. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
    A. 快速变现值价值
    B. 谨慎价值
    C. 在用价值
    D. 残余价值
    正确答案:————
10. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
    A. 0．5～2．0
    B. 1．5～2．0
    C. 0．5～1．5
    D. 1．0～1．5
    正确答案:————
11. 估价时点为过去的情形，多出现在（）中
    A. 保险理赔案件中
    B. 期房估价
    C. 拆迁估价
    D. 房地产纠纷案件中
    正确答案:————
12. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
    A. 一种或一种以上
    B. 两种或两种以上
    C. 三种或三种以上
    D. 四种或四种以上
    正确答案:————
13. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
    A. 市场法
    B. 成本法
    C. 收益法
    D. 假设开发法
    正确答案:————
14. 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
    A. 幅度
    B. 数额
    C. 比率
    D. 指数
    正确答案:————
15. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
    A. 10.10%
    B. 7.90%
    C. 8.40%
    D. 11.90%
    正确答案:————
16. 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
    A. 不可移动
    B. 独一无二
    C. 相互影响
    D. 易受限制
    正确答案:————
17. 房地产权利的种类中，属于债权的是（）
    A. 地役权
    B. 建设用地使用权
    C. 抵押权
    D. 租赁权
    正确答案:————
18. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
    A. 37
    B. 40
    C. 50
    D. 43
    正确答案:————
19. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。
    A. 600
    B. 625
    C. 650
    D. 675
    正确答案:————
20. 某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
    A. 物质折旧
    B. 外部性折旧
    C. 经济折旧
    D. 功能折旧
    正确答案:————
21. 在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）
    A. 名义价格
    B. 实际价格
    C. 市场价格
    D. 成交价格
    正确答案:————
22. 假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”
    A. 市场法
    B. 成本法
    C. 收益法
    D. 长期趋势法
    正确答案:————
23. 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
    A. 3473
    B. 4365
    C. 4500
    D. 4635
    正确答案:————
24. 由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
    A. 不可移动性
    B. 用途多样
    C. 相互影响
    D. 易受限制
    正确答案:————
25. 从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
    A. 标准临街宗地
    B. 标准临街深度
    C. 标准临街宽度
    D. 路线价区段
    正确答案:————
26. 某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2
    A. 5190
    B. 4700
    C. 5300
    D. 4790
    正确答案:————
27. 假设开发法的理论依据与（）相同
    A. 市场法
    B. 成本法
    C. 收益法
    D. 长期趋势法
    正确答案:————
28. 某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
    A. 180
    B. 178.4
    C. 183.5
    D. 176.6
    正确答案:————
29. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
    A. 37．91
    B. 38．25
    C. 38．42
    D. 50
    正确答案:————
30. （）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。
    A. 收益递增递减原理
    B. 均衡原理
    C. 适合原理
    D. 供求原理
    正确答案:————
二、多选题：
31. 按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）
    A. 现房
    B. 销售
    C. 出租
    D. 自用
    正确答案:————
32. 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
    A. 在建工程
    B. 待开发的土地
    C. 可装饰装修改造的房屋
    D. 可改变用途的旧房
    正确答案:————
33. 搜集交易实例时应搜集交易实例的（）
    A. 议价时间
    B. 成交日期
    C. 付款方式
    D. 交易情况
    正确答案:————
34. 房地产外部因素可再分为（）
    A. 制度政策因素
    B. 经济因素
    C. 社会因素
    D. 权益因素
    正确答案:————
35. 房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面
    A. 位置
    B. 交通
    C. 面积
    D. 外部配套设施
    正确答案:————
36. 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有（）
    A. 造价指数法
    B. 分部分项法
    C. 单位比较法
    D. 工料测量法
    正确答案:————
37. 累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于无风险报酬率加上（）减去投资带来的优惠。
    A. 投资风险补偿
    B. 投资利润补偿
    C. 管理负担补偿
    D. 缺乏流动性补偿
    正确答案:————
38. 在现金流量折线法（）不独立显现出来
    A. 开发成本
    B. 销售税费
    C. 投资利息
    D. 开发利润
    正确答案:————
39. 争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
    A. 给予回扣或折扣
    B. 提高服务质量
    C. 恰当的宣传
    D. 提升估价机构的品牌
    正确答案:————
40. 明确估价基本事项主要包括（）
    A. 明确估价对象
    B. 明确估价内容
    C. 明确估价目的
    D. 明确估价日期
    正确答案:————
三、判断题：
41. 房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————
42. 通常情况下重置价格比重建价格低（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————
43. 运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————
44. 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————
45. 在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————
46. 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————
47. 成本法测算出来的价值称为积算价值（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————
48. 在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————
49. 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————
50. 房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）
    A. 错误
    B. 正确
    正确答案:————

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