天津大学17秋《房地产估价》在线作业二（答案）

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《房地产估价》在线作业二
一、单选题:【40道,总分:100分】


1.路线价法估价的第二个步骤为(    )          (满分:2.5)
    A. 设定标准深度
    B. 求取路线价
    C. 编制深度百分率表
    D. 划分路线价区段
2.某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为(    )。          (满分:2.5)
    A. 市场不景气
    B. 该别墅区的环境条件变差
    C. 该别墅区的单位开发成本降低
    D. 开发商获得满意的利润即可
3.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为(    )。          (满分:2.5)
    A. 2005年8月16日
    B. 2005年12月15日
    C. 估价作业期间的任意一天
    D. 估价人员与委托人商定的某天
4.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和(    )。          (满分:2.5)
    A. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
    B. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
    C. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
    D. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
5.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／m2，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格(    )乙房地产的价格。          (满分:2.5)
    A. 高于
    B. 低于
    C. 等于
    D. 低于或等于
6.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔(    )以上的不易采用。          (满分:2.5)
    A. 1年
    B. 0.5年
    C. 2年
    D. 3年
7.在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有(    )。          (满分:2.5)
    A. 估价方法
    B. 估价原则
    C. 估价价格
    D. 估价目的
8.收益法中的运营费用包括(    )。          (满分:2.5)
    A. 所得税
    B. 房地产改扩建费用
    C. 电梯、空调等的折旧费
    D. 建筑物的折旧费
9.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(    )          (满分:2.5)
    A. 签订估价委托合同之日
    B. 发放抵押贷款之日
    C. 完成估价对象实地查看之日
    D. 未来处置抵押房地产之日
10.同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
11.基准地价系数修正法的基本原理是(    )。          (满分:2.5)
    A. 收益原理
    B. 替代原理
    C. 地租理论
    D. 区位理论
12.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
13.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为(    )万元。          (满分:2.5)
    A. 400
    B. 450
    C. 500
    D. 540
14.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
15.房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？(    )。          (满分:2.5)
    A. 买卖双方的知识水平
    B. 买卖双方的偏好
    C. 讨价还价能力
    D. 感情冲动
16.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为(    )。          (满分:2.5)
    A. 2.00％
    B. 2.13％
    C. 2.22％
    D. 2.50％
17.用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、(    )、区域因素、个别因素修正。          (满分:2.5)
    A. 环境因素
    B. 质量因素
    C. 交易日期
    D. 新旧程度
18.楼面地价＝(    )÷建筑容积率。          (满分:2.5)
    A. 建筑层数
    B. 建筑覆盖率
    C. 绿地率
    D. 土地单价
19.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为(    )。          (满分:2.5)
    A. 2003年6月15日
    B. 2003年8月15日
    C. 签订估价委托台同之日
    D. 估价人员与委托人商定的某日
20.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取(    )净收益为估价依据。          (满分:2.5)
    A. 类似房地产的客观
    B. 类似房地产的实际
    C. 类似房地产的最高
    D. 类似房地产的最低
21.基本完好房的成新度一般为(    )。          (满分:2.5)
    A. 十成新
    B. 九到十成新
    C. 六到七成新
    D. 七到十成新
22.甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有(    )。          (满分:2.5)
    A. 甲等于乙
    B. 甲大于乙
    C. 甲小于乙
    D. 难以判断
23.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用(    )和长期趋势法相结合进行估算。          (满分:2.5)
    A. 比较法
    B. 收益法
    C. ，成本法
    D. 路线价法
24.即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
25.拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为(    )          (满分:2.5)
    A. 拍卖价格＞招标价格＞协议价格
    B. 拍卖价格＞协议价格＞招标价格
    C. 招标价格＞拍卖价格＞协议价格
    D. 招标价格＞协议价格＞拍卖价格
26.某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应(    )。          (满分:2.5)
    A. 取三者的平均值
    B. 取三者的中间值
    C. 任选其中之一
    D. 在三者的基础上综合分析决定
27.某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为(    )。          (满分:2.5)
    A. 被烧损前的状况
    B. 被烧损后的状况
    C. 被烧损前与被烧损后的差异状况
    D. 未来修复或重建后的状况
28.收益法公式V=a／r成立的条件是(    )。          (满分:2.5)
    A. a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
    B. a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
    C. a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
    D. a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
29.通常房地产开发投资利润率的计算基数为(    )。          (满分:2.5)
    A. 土地取得成本+开发成本
    B. 土地取得成本+开发成本+管理费用
    C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
    D. 开发完成后的房地产价值
30.运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有(    )。          (满分:2.5)
    A. 交易双方有经济关系
    B. 会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
    C. 房屋结构类型确认的正确与否
    D. 房屋买卖价格的准确性
31.运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。          (满分:2.5)
    A. 正确
    B. 错误
32.选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于(    )。          (满分:2.5)
    A. 同一地区
    B. 同一城市
    C. 同一供求范围内的类似地区
    D. 同一地区或同一供求范围内的类似地区
33.收益法中所指的收益是(    )。          (满分:2.5)
    A. 估价时点前一年的收益
    B. 估价时点前若干年的平均收益
    C. 估价时点以后的未来预期正常收益
    D. 估价时点前最高盈利年份的收益
34.评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会(    )。          (满分:2.5)
    A. 越高
    B. 越低
    C. 不变
    D. 符合客观实际
35.商业经营的房地产，其净收益为(    )。          (满分:2.5)
    A. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
    B. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
    C. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
    D. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
36.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为(    )元。          (满分:2.5)
    A. 1765
    B. 2000
    C. 2069
    D. 2400
37.在估价报告中陈述(    )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。          (满分:2.5)
    A. 估价师声
    B. 估价的假设和限制条件
    C. 估价方法
    D. 估价对象
38.某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为(    )万元。          (满分:2.5)
    A. 1257
    B. 1571
    C. 800
    D. 1300
39.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(    )。          (满分:2.5)
    A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
    B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
    C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
    D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
40.建筑物净收益=(    )×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。          (满分:2.5)
    A. 建筑物重置价
    B. 建筑物现值
    C. 土地价格
    D. 房地产价格
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