门当户对与住房租购选择

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门当户对与住房租购选择*
——基于中国家庭金融调查数据的实证分析
蔡宏波 韩金镕 苏丽锋
[提 要] 本文使用中国家庭金融调查数据，研究婚姻匹配模式对住房租购选择的影响。结论发现，所谓门当户对的家庭选择租房居住的概率更高，而具有高攀特点的家庭更加偏好直接购买住房。孩子数越多、年收入越低，以及拥有车辆时选择买房居住的概率更高；孩子数可以削弱门当户对对住房租购选择的负向影响，收入越高的门当户对的家庭选择买房的概率更高。分组分析证实，在住房价格高的情况下，这些因素对住房租购选择的影响更为显著，而在价格低的地区房价便是影响住房租购选择的主导因素。
[关键词] 门当户对；租房；购房
一、引言
抛却了几十年前的三大件，如今有房有车逐渐变成人们择偶时的一条重要标准。一般而言，对于家庭公共品的需求使得男女双方都有向上匹配的激励，即每个人都想与教育水平、收入水平较高的异性匹配，从而最终导致正向同类匹配结果(Lam，1988)。在住房需求方面，国外已经有了较多研究，一些高收入国家如荷兰(David，2005)、 挪威(Larsen，2010)、英国(Ray et al.，2011)以及部分欧元区国家(Vansteenkiste & Hiebert，2011)的研究大多支持收入与住房需求之间的正向关系。反观中国，购买住房真的是婚姻中必不可少的“硬条件”吗？是否不同家庭、不同人群之间在住房选择方面存在一些差异？
从当前现实也许容易推断的是，婚姻与租房还是买房之间有着千丝万缕的联系。结婚是人生中的一次重要转折，从中国人的传统观念出发，开始组建家庭的人们更倾向于购买住房，通过固定居所来获得心理上的归属感和生活上的保障。在中国的房地产市场，近年来住房价格不断上涨，购房压力持续攀升。这种现象在一线城市尤为显著，很多工薪阶层只能维持日常开支，没有余力购买住房。同时，随着社会的不断发展，安土重迁的思想逐渐淡化，很多人愿意背井离乡在不同的城市寻找机会、打拼生活，由于居住地依工作而定，便降低了对买房的需求，不过这一想法在结婚之后也可能会发生变化。
本文旨在通过实证分析研究婚姻市场中夫妻匹配模式与住房租购选择之间的关系，一方面印证我们对婚姻匹配影响人们是租房还是买房的直观印象，另一方面也在一定程度上扩展了从家庭视角及其内部考察个体行为如何影响房地产市场等宏观经济的研究文献。
二、文献综述
在婚姻市场上影响择偶的因素很多，其中家庭背景和受教育程度的作用也许最为显著。沈新凤(2011)研究发现，女性由于要为养育孩子承担不可转移的时间成本，这种生物学意义上的不对称性导致在婚姻匹配倾向上的性别不对称性，女性更倾向于向上匹配，而高收入或高学历男性则不愿意与收入或学历过高的女性匹配。McLanahan(2004)和Becker(1974)等人基于家庭生产模型分析认为，如果家庭生产中男女双方的投入具有互补性，就会出现正向聚类匹配；如果存在替代性，则会出现反向聚类匹配。Becker(1974)也通过效用转移模型得到了相似的结论，即当男女某些特征(如教育、智力等)在家庭生产中属于互补品时，具有相似特征的男女会匹配在一起；如果属于替代品，则特征差异较大的男女会匹配在一起。在正常情况下，男女都会偏好于接受相同受教育程度的异性 (Choo and Siow，2006; Schwartz and Mare，2005)，但是如果男性数量相对女性更少时，则可能娶到更高阶层的女性。例如，第一次世界大战导致法国青年男子减少，因而高阶层的女性只好“下嫁”低阶层的男性 (Abramitzky et al.，2011)。Fisman et al.(2006)通过观察速配实验中个体关于约会对象的选择，发现女性会看重男性的智力和上进心，而男性只有在女性的智力和上进心没有超过自己的时候才会看重女性的这些特征，这说明婚姻市场上确实存在择偶标准的性别差异。对于高学历的女性而言，她们并不是不结婚，而是往往会推迟结婚年龄 (Isen and Stevenson，2010; Goldstein and Catherine，2001)。
需要指出的是，不同类型的婚姻匹配所产生的影响也值得关注。Schwartz and Mare(2005)发现美国婚姻同类匹配越来越多，这种匹配模式强化了社会阶层的封闭性，扩大了家庭收入差距。在中国也有部分研究涉及婚姻匹配产生的影响。雷晓燕等人(2015)认为，在中国的婚姻匹配中，高攀的女性目前的生活满意度相对较高，抑郁程度相对较低，而高攀的男性则在两者上与其他人都没有显著差异。进一步研究发现，高攀给女性带来满足感和精神健康的现象与经济发展水平的提高有很大关系，高攀女性在生活满意度和精神健康方面的优势只在农村地区和相对贫困的地区较为明显，在城市和富裕的地方则不显著。
在住房选择方面，居民的购房意愿和住房需求同样受许多因素的影响。一些针对高收入国家的研究大多支持收入与住房需求之间的正向关系。Kuang and Li(2012)发现，相较于家庭收入而言，住房价格对住房负担能力的影响更为显著。在过去的25年，澳大利亚的住房可负担能力显著恶化，其中房价的持续上涨是最重要的影响因素之一(Worthington，2012)。冯皓和陆铭(2010)的研究表明，区域间在基础教育资源数量和质量上的差异已经部分体现在房价上。Tiebout(1956)的公共品提供模型的基本结论之一是本地公共品提供与房地产价格存在关联。居民根据自己的能力、收入和偏好选择居住地和当地的公共品，使得公共品质量和数量上的差异体现在房地产价格上。所以，一个例子是，家长为了孩子获得高质量的教育资源，更愿意花钱住在有好学校的社区，于是该地区的住房价格快速上升(Epple and Romano，1998；Epple and Sieg，1999；Rothstein，2006)。对欧美房地产市场的观察发现，相邻辖区之间在公共品提供上的差异可能反映到不动产的价格上去，表明居民的确通过搬迁的方式选择公共品(Rubinfield et al.，1987；Epple and Sieg，1999)。Zheng and Kahn(2008)在对北京房地产市场微观交易数据的分析也发现，离优质学校更近的住房价格确实更高。
在婚姻匹配对住房模式选择的方面，国外学者有着较为深入的研究。Fisher and Gervais(2011)的研究发现，1980—2000年年轻人自置居所数量显著下降，主要原因是婚姻成功率较低，收入风险较高。相比较而言，放低抵押贷款的首付限制对提高住房拥有率的作用较小。Oktay et al.(2014)在对土耳其东北部住户的调查中发现，可能影响受访者住房需求的人口或社会经济因素主要有户主和配偶的职业、月收入、家庭中个人的数量等。这些均是衡量婚姻匹配程度的关键因素。Bandyopadhyay and Saha(2011)也发现印度的人口、社会特征以及住房贷款结构对住房需求有一定影响。此外，2015-2016年度埃及新成立的家庭数接近80万户，在这些数量中有60万个家庭需要经济型的住房(Marzouk and Hosny，2016)。由此可见，居民在组建新家庭时对住房的需求极高。
在以往的研究中，国外学者对婚姻匹配影响住房租购选择的研究比较完善，而国内在这一领域的研究相对较少。本文使用中国家庭金融调查数据，研究婚姻匹配模式对住房租购选择的影响机制。本文余下部分的安排如下：第三部分为数据及变量说明，第四部分为计量模型设定和实证分析及进一步讨论，最后是结论。
三、数据及变量说明
(一)数据说明
中国家庭金融调查(China household finance survey，CHFS)是西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在全国范围内开展的抽样调查项目，旨在收集有关家庭金融微观层次的相关信息，主要包括：住房资产与金融财富、负债与信贷约束、收入与消费、社会保障与保险、代际转移支付、人口特征与就业以及支付习惯等，为学术研究和政府决策提供高质量的微观家庭金融数据，对家庭经济、金融行为进行全面细致的刻画。目前，分别在2011年、2013年和2015年成功实施了三次调查，样本规模逐次扩大。本文使用2013年数据作为样本，样本规模为8 438个家庭，剔除存在数据缺失的4 416个家庭后进一步去掉了单身家庭1 427户，最终将其余的2 595个样本作为本文研究的对象。
(二)婚姻匹配的衡量
衡量一个家庭中夫妻双方婚姻匹配程度的标准可以是双方的年龄、职业、教育水平、收入水平、籍贯、双方父母的受教育水平等。本文主要以夫妻双方的受教育水平来衡量婚姻匹配程度。一方面，通常看来个人的受教育水平与就业和收入紧密相关，是个人生活质量和社会交往特征的重要影响因素，因而是当今社会择偶标准中的一个重点考虑因素；另一方面，本文研究所使用的CHFS数据库来自家庭金融调查，关注了同一个家庭中成员的基本信息，因而能够准确获取夫妻双方的受教育信息。具体地，每一方的受教育水平分为没上过小学、小学、初中、高中、中专/职高、大专/高职、大学本科、硕士研究生和博士研究生共九个层次，详细的教育层次信息能够帮助我们更好地识别婚姻匹配的特征。在对数据基本信息分类的基础上，笔者定义了婚姻匹配的主要类型：若夫妻双方的受教育水平相同，则定义为“门当户对”；若男方的受教育水平更高，则定义为“女性高攀”；反之，若女方的受教育水平更高，则定义为“男性高攀”。三种匹配模式的分布如图1所示。在样本的2 595个家庭中，有1 182个家庭为门当户对型，占比最大；其次为女性高攀型家庭，占比超过三分之一；男性高攀型家庭数量最少，仅有454户，这一结果与国外学者的研究结果一致。一般而言，婚姻市场中女性倾向于选择拥有更高学历的配偶，以获得更高的安全感和生活满意度，而男性则更希望对方的受教育水平在自己之下。
婚姻匹配程度对租房买房选择存在一定的影响。根据我们的常规认知，若男女双方门当户对，那么双方的社会地位、家庭地位、思想观念相对平衡，会更容易选择租房；一旦双方差距较大时，为了实现家庭的稳定和获得生活保障，夫妻双方一般会更加努力购置房产。这一推测将在后续的实证部分进一步论证。

图1 样本婚姻匹配情况
(三)变量的统计描述
本文研究婚姻匹配对住房租购选择的影响，由于住房租购是婚配双方在考虑家庭背景尤其是收入等因素基础上做出的决策，因而家庭背景因素对租购选择结果具有重要影响，所以笔者引入家庭年收入、家庭人口数、孩子数、是否自有车辆、是否有住房公积金、当地平均房价作为回归分析的控制变量。表1报告了各个变量的描述性统计结果。从结果可以看出，不同家庭的年收入差别很大，年收入可能是直接影响租房还是买房的重要因素。生活富裕的家庭买房时有能力一次性付清全款，而条件相对较差的家庭可能无法承担住房贷款压力，这一现象在一线城市尤其显著。因此，年收入低的家庭倾向于租房。家庭孩子数的均值只有0.58，说明样本中有相当一部分家庭没有孩子，过去严格的计划生育政策使得每户家庭的孩子数普遍较少。一个家庭中的孩子数量对租房买房选择存在潜在影响，家庭一旦有了孩子，甚至孩子数量较多时，人们会更加希望拥有属于自己的住房，以获得更加安稳的生活。另外，是否自有车辆体现了家庭收入的分配方式，房屋和车辆均是价值较高的消费品，若购买车辆有可能对住房选择产生影响。
表1变量的统计描述

四、实证分析
(一)变量与模型介绍
根据变量说明，笔者将被解释变量“住房选择”分为“租房”和“买房”两种情况。被解释变量“住房选择”为Y，若该家庭的房子为自有住房，则Y =1；若该家庭选择租房，则Y =0。在后续的实证分析中，模型的基本设定如下：
Yi=α0 +α1equali +α2Xi +εi
(1)
式中，Y为被解释变量“住房选择”；i表示第i户受访者；equal表示“门当户对”，若一户家庭中男女受教育水平相当，则equal =1，反之equal =0；X表示除婚姻匹配程度之外的其他控制变量，包括家庭年收入、家庭总人口数、孩子数，以及是否自有车辆。为了提高结果的可靠性，将家庭年收入取对数代入模型中。
Yi=α0 +α1equali +α2Xi +α3Zi +εi
(2)
为了进一步识别婚姻匹配影响住房租购选择的影响机制，笔者引入Z代表各解释变量之间的交叉项。
(二)回归结果分析
1.总体影响效应。运用Logit模型和OLS模型进行回归分析，两种模型得到的结果一致，如表2所示，本文仅以Logit模型为例加以讨论。第(1)列为以门当户对、孩子数、是否自有车辆为解释变量的基准回归，其中门当户对的系数为-0.060 5，说明门当户对的家庭选择租房居住的概率更高，不过这一结果并不显著。孩子数和自有车辆的系数为正且在1%的置信水平下显著，因此孩子数越多以及有车的家庭更偏好于购买住房。产生这一结果的原因可能是人们在组建家庭时普遍的想法是“先有房再有车”，倘若一个家庭拥有车辆，那么有较大的可能是该户家庭已经有了自有住房。第(2)列在此基础上加入了家庭年收入和当地房价作为自变量，结果显示，家庭年收入的系数为负，但并不显著。当地房价与买房概率呈现显著的负相关性。当房屋价格升高时，居民倾向于租房居住，这一结果符合我们的普遍认知。加入更多控制变量后，婚姻匹配与住房租购选择之间的关系依然不显著。
为了考察门当户对的作用以及识别其对住房租购选择的影响机制，笔者在第(3)列中分别添加了门当户对与孩子数、自有车辆和家庭年收入的交叉项。在这一回归结果中，门当户对对住房租购选择有着较为显著的负向影响，即门当户对的家庭租房(Y =0)的概率更高。此外，自有车辆、年收入和当地房价都与因变量有着显著的相关性。当一个家庭拥有车辆、收入较低、当地房价较低时，买房(Y =0)的概率更高。为了识别其中的影响机制，我们观察三个交叉项的系数。其中门当户对与孩子数的交叉项的系数最为显著，且为正向，因此较多的孩子数可以削弱门当户对对住房租购选择的负向影响。门当户对与家庭年收入的交叉项系数表明，收入越高选择买房的概率越高。
表2门当户对对住房租购选择的影响

注：*，**，***分别表示系数在10%，5%，1%的置信水平下显著。笔者在数据处理过程中已将变量缺失值样本删除，剩余样本容量均为2 594。
2.孩子数量对住房租购选择的影响。为进一步分析婚姻匹配程度与住房租购选择之间的关系是否受孩子数量的影响，笔者将样本分为有孩子家庭和无孩子家庭两种情况，如表3所示。第(1)列和第(2)列为无孩子家庭的回归结果，第(3)列和第(4)列为有孩子家庭的回归结果。通过比较第(1)列和第(3)列可以看出，在有孩子的家庭中门当户对对住房租购选择的影响更为显著，但这一结果不很明确。两种家庭自有车辆均会提高购买住房的概率，在无孩子家庭中的概率更高。无论什么样的家庭，较高的当地住房价格均会使居民倾向于租房居住，这一现象在无孩子家庭中更为明显。
表3门当户对、住房租购选择与是否有孩子

注：*，**，***分别表示系数在10%，5%，1%的置信水平下显著，下表同。
3.当地平均房价对住房租购选择的影响。考虑到住房租购选择可能会受当地房价影响，笔者根据当地平均房价的不同将样本家庭分为两组分别回归，如表4所示。第(1)列为平均房价较低时的回归结果，此时自变量的系数大多不显著，间接反映出较低的住房价格是此时影响住房租购选择的主导因素。当房价较高时，如第(2)列所示，门当户对对住房租购选择存在显著的负向影响。相对于高攀型家庭而言，门当户对的家庭更倾向于租房居住。另外，孩子越多、拥有车辆均导致居民选择买房的概率升高，而收入更高的家庭反而偏好租房居住。
表4门当户对、住房租购选择与当地平均房价

五、结论
婚姻是住房市场的一大刺激，婚姻市场中的匹配大多会涉及住房问题。笔者利用中国家庭金融调查数据，发现门当户对的家庭会有更高的概率选择租房居住，而存在高攀的家庭则更加偏好于买房。这是因为当夫妻双方的受教育水平差距较大时，人们希望通过物质方面的实现来获得心理上的保障。
除了婚姻匹配之外，家庭中的孩子数、年收入、是否自有车辆以及当地房价均能直接影响住房租购选择，具体表现为孩子数越多、年收入越低，以及拥有车辆时选择买房居住的概率更高。引入交叉项后发现，孩子数可以削弱门当户对对住房租购选择的负向影响，收入越高的门当户对的家庭选择买房的概率更高。进一步的分组分析验证了婚姻匹配程度与住房租购选择之间的关系是否受孩子数量以及住房价格的影响，平均住房价格高的情况下，上述变量对住房租购选择的影响更为显著，而在价格低的地区房价便是影响住房租购选择的主导因素。
本文通过实证研究，建立了婚姻匹配与住房租购选择之间的联系，考察了家庭内部夫妻双方的匹配模式对住房租购选择的影响，限于研究条件和水平，仍有不少有待完善之处，比如继续验证男方高攀和女方高攀两种情况下对租购选择的影响；可以选用夫妻双方收入等指标衡量婚姻匹配程度，作为替代变量验证本文结论的稳健性；样本稍显量少，在反映中国整体现状上可能存在不足。
参考文献
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RENT OR BUY? FOR PROPERLY MATCHED MARRIAGE——Empirical Analysis Based on Chinese Household Financial Survey
CAI Hong-bo1 HAN Jin-rong1 SU Li-feng
(1.Beijing Normal University；2.University of International Business and Economics)
Abstract：In this paper，we use Chinese Household Financial Survey to study the impact of marriage matching model on housing purchase or rent.It is found that families with properly matched marriage choose to rent in higher probability.However，the families with the marriage out of your league prefer to buy.The lower annual income，the smaller number of children，owning a vehicle，and the higher probability of choosing to buy.The number of children can reduce the negative impact of properly matched marriage on housing purchase or rent.The families with properly matched marriage and higher annual income prefer to buy.Subgroup analysis confirmed that these factors have a more significant impact on the housing purchase or rent in the case of high housing price，while housing price in the low-price region is the dominant factor affecting the choice of housing purchase or rent.
Key words：properly matched marriage；rent a house；housing purchase
* 蔡宏波、韩金镕,北京师范大学经济与工商管理学院，邮政编码100875，电子邮箱：hongbocai@bnu.edu.cn；苏丽锋，对外经济贸易大学教育与开放经济研究中心。
本文得到国家自然科学作者信息(71773007，71403024)、国家社科基金重大项目(16ZDA026)、北京市社会科学作者信息(17YJB020)、北京师范大学学科交叉建设项目的资助。感谢匿名评审人提出的修改建议，笔者已做了相应修改，本文文责自负。
(责任编辑：杨万东)