《房地产估价》1、土地价格、建筑物价格和房地价格的含...

天大2017年4月《房地产估价》清考作业考核要求答案
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房地产估价
要求：
1.独立完成，作答时要按照模版信息填写完整，写明题型、题号；每页上方页眉处都要写明中心名称、学号和姓名；
2.作答方式：手写作答或电脑录入，使用学院统一模版（模版详见附件）；
3.提交方式：以下两种方式任选其一，
1)手写作答的同学可以将作业以图片形式打包压缩上传；
2)提交电子文档的同学可以将作业以word文档格式上传；
4.上传文件命名为“中心学号姓名科目.rar”或“中心学号姓名科目.doc”；
5.文件容量大小：不得超过20MB。
请同学们按照学院平台“课程考试——离线考核——离线考核课程查看”中指定的“做题组数”作答，满分100分；
例如：“做题组数”标为1，代表学生应作答“第一组”试题；
提示：未按要求作答题目的同学，成绩以0分记！
第一组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么。
2、什么是房地产状况调整，它包括哪些内容。
二、（）（共20分）
1、简述假设开发法的适用范围。
三、计算题（共20分）
1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格，已知该宗土地总面积500㎡，建筑容积率为2，适宜建造某类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为800元／㎡，专业费为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%，销售税费为未来楼价的6%，投资利润率为20%（利息不计利润）；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的平均价格为2500元／㎡。
试用所给资料（用动态公式）估计该宗土地在1995年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。


第二组：
一、论述题（每题30分，共60分）
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1、论述估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。
2、论述价值、使用价值和交换价值之间的关系。
二、（）（共20分）
1、简述假设开发法的适用范围。
三、计算题（共20分）
1、有一宗房地产，土地总面积1000㎡，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元；现在重新取得该类土地需600元／㎡，地上建筑物总建筑面积为2000㎡，于8年前建成交付使用，当时建筑造价500元／㎡，现时建造同类建筑物需1000元／㎡，估计该建筑物尚可使用32年，残值率5%，试选用所给资料，估计该房地产的现实总价和单价。


第三组：
一、论述题（每题30分，共60分）
1、论述基准地价修正法。
2、论述房地产估价依据。
二、（）（共20分）
1、有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，请列出你认为可以优先选用的三种估价方法，并简述理由。
三、计算题（共20分）
1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格，已知该宗土地总面积500㎡，建筑容积率为2，适宜建造某类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为800元／㎡，专业费为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%，销售税费为未来楼价的6%，投资利润率为20%（利息不计利润）；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的平均价格为2500元／㎡。
试用所给资料（用动态公式）估计该宗土地在1995年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。


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