南开19秋学期（1509、1603、1609、1703）《房地产估价》在线作业（随机）

欧阳老师

南开大学19秋学期（1509、1603、1609、1703）《房地产估价》在线作业(100分)
试卷名称19秋学期（1509、1603、1609、1703）《房地产估价》在线作业0002


1.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A.标准临街宗地
B.标准临街深度
C.标准临街宽度
D.路线价区段
答案
2.某宗房地产的土地价值占总价值的40%土地资本化率为6%建筑物价值占总价值的60%建筑物资本化率为8%则综合资本化率为()。
A.7%
B.7.20%
C.7.50%
D.7.80%
答案
3.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A.不可移动
B.独一无二
C.相互影响
D.易受限制
答案
4.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A.0．5～2．0
B.1．5～2．0
C.0．5～1．5
D.1．0～1．5
答案
5.某可比实例在其房地产状况下的价格为4000元/m2采用间接比较调整方法可比实例房地产状况比标准房地产状况劣4%估价对象房地产状况比标准房地产状况优8%则估价对象房地产状况下的价格为()元/m2。
A.4500
B.3556
C.4147
D.3858
答案
6.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为()。
A.3998元/m2
B.3898元/m2    奥鹏作业答案

C.4184元/m2
D.4149元/m2
答案
7.某套住宅建筑面积为100m2套内建筑面积90m2使用面积为80m2每平方米建筑面积的价格为5000元则该住宅每平方米使用面积的价格为()元。
A.4000
B.5556
C.5625
D.6250
答案
8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）
A.金融制度政策
B.利率
C.经济发展
D.汇率
答案
9.生产费用价值论是()估价方法的理论依据。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
答案
10.某商业房地产在取得40年土地使用权的当年开始建造建造期3年建筑物经济寿命50年则该商业房地产的折旧年限是()年。
A.37
B.40
C.50
D.43
答案
11.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价
A.居住
B.商业
C.娱乐
D.工业
答案
12.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）
A.下降，下降
B.下降，上升
C.上升，下降
D.上升，上升
答案
13.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A.37．91
B.38．25
C.38．42
D.50
答案
14.针对某宗房地产已知同一时期的国债利率为4.5%投资风险补偿2.2%管理负担补偿0.2%缺乏流动性补偿1.5%易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为()。
A.10.10%
B.7.90%
C.8.40%
D.11.90%
答案
15.某期房预计两年后竣工交付使用目前与其类似的现房价格为4500元/㎡出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%风险补偿估计为现房价格的3%则该期房目前的价格为()元/㎡
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
答案
16.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。
A.供水、排水、电力、电信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力
答案
17.有甲、乙两宗房地产甲房地产的收益期限为40年单价为4000元/m2乙房地产的收益期限为50年单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是()。
A.甲高于乙
B.甲低于乙
C.甲等于乙
D.不能确定
答案
18.收益法适用的条件是房地产的（）
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
答案
19.有一宗房地产交易实例其成交总价为40万元其中首付10%余款在半年和1年后分两次平均支付假设月利率为0.5%则在成交日期一次付清的价格为()万元
A.37.91
B.38.25
C.38.42
D.50
答案
20.房地产所有权包含单独所有、共有和()三种。
A.建筑物区分所有权
B.建筑物共同共有权
C.建筑物按份共有权
D.私有权
答案
21.某宗房地产的收益期限为40年通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A.266
B.264
C.262
D.260
答案
22.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A.幅度
B.数额
C.比率
D.指数
答案
23.下列影响房地产供求变化的因素中不会引起房地产需求量增加的是()。
A.消费者的收入水平增加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
答案
24.某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币2006年10月末为1美元=7.87元人民币则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
A.9673
B.9349
C.9808
D.9220
答案
25.合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。
A.估价人员
B.估价机构
C.估价对象
D.估价委托人
答案
26.一个估价项目应有()估价目的。
A.1个
B.2个
C.12个
D.不多于3个
答案
27.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
A.不可移动性
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
答案
28.中国目前的房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权。其中()属于债权。
A.使用权
B.抵押权
C.所有权
D.租赁权
答案
29.某宗房地产交易合同中写明买方付给卖方4982元/m2买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
答案
30.某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
A.125
B.126.42
C.123.77
D.124.43
答案
1.在房地产抵押估价实务中遵循谨慎原则的具体要求包括()。
A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
答案
2.求取报酬率的方法有多种，包括（）
A.长期趋势法
B.累加法
C.市场提取法
D.分部分项法
答案
3.具体的长期趋势法主要有（）等
A.数学曲线拟合法
B.市场提取法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
答案
4.收益性房地产包括（）
A.住宅
B.加油站
C.旅馆
D.酒店
答案
5.搜集交易实例时应搜集交易实例的（）
A.议价时间
B.成交日期
C.付款方式
D.交易情况
答案
6.下列属于房地产特性的有()。
A.不可移动
B.价值较大
C.流动性强
D.独一无二
答案
7.求取建筑物重新购建价格的具体方法有()。
A.造价指数法
B.分部分项法
C.单位比较法
D.工料测量法
答案
8.收益性房地产的价值高低主要取决于()。
A.已经获得净收益的大小
B.未来净收益的大小
C.获取净收益期限的长短
D.获取净收益的可靠程度
答案
9.建筑物实物因素包括（）
A.建筑规模
B.建筑结构
C.朝向
D.设施设备
答案
10.累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于无风险报酬率加上（）减去投资带来的优惠。
A.投资风险补偿
B.投资利润补偿
C.管理负担补偿
D.缺乏流动性补偿
答案
1.有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。（）
A.错误
B.正确
答案
2.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）
A.错误
B.正确
答案
3.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。（）
A.错误
B.正确
答案
4.路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）
A.错误
B.正确
答案
5.在合法产权方面只有合法产权的房地产才能成为估价对象。
T.对
F.错
答案
6.路线价法本质上是一种比较法是比较法的派生方法其理论依据与比较法相同是房地产价格形成的替代原理。
T.对
F.错
答案
7.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值（）
A.错误
B.正确
答案
8.根据替代原理如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时则可通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。
T.对
F.错
答案
9.某一地带有铁路，该地带如果是居住区．则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。（）
A.错误
B.正确
答案
10.房地产不可移动性是指无论其自然地理位置还是社会经济地位都不发生变化。
T.对
F.错
答案

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