南开（本部）]19春学期（1709、1803、1809、1903）《房地产估价》在线作业1

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【奥鹏】[南开大学（本部）]19春学期（1709、1803、1809、1903）《房地产估价》在线作业
奥鹏作业答案
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试卷总分100得分100
第1题路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价
A、居住
B、商业
C、娱乐
D、工业
正确答案
第2题下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）
A、金融制度政策
B、利率
C、经济发展
D、汇率
正确答案
第3题在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法
正确答案
第4题假设开发法的理论依据与（）相同
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、长期趋势法
正确答案
第5题收益法适用的条件是房地产的（）
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
正确答案
第6题长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A、商业性质
B、出租性质
C、价格无明显季节波动
D、价格有明显季节波动
正确答案
第7题某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。
A、2007年3月15日
B、2006年8月20日
C、签定估价委托合同之日
D、估价人员与委托人商定的日期
正确答案
第8题为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
A、快速变现值价值
B、谨慎价值
C、在用价值    易百教育

D、残余价值
正确答案
第9题运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A、幅度
B、数额
C、比率
D、指数
正确答案
第10题房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A、不可移动
B、供给有限
C、价值量大
D、用途多样
正确答案
第11题某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2
A、5190
B、4700
C、5300
D、4790
正确答案
第12题某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A、37
B、40
C、50
D、43
正确答案
第13题甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A、甲
B、乙
C、甲、乙一样
D、无法判断
正确答案
第14题房地产所有权有单独所有、共有和（）三种
A、建筑物区分所有权
B、建筑物共同共有权
C、建筑物按份共有权
D、私有权
正确答案
第15题从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A、标准临街宗地
B、标准临街深度
C、标准临街宽度
D、路线价区段
正确答案
第16题某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
A、125
B、126.42
C、123.77
D、124.43
正确答案
第17题估价时点为过去的情形，多出现在（）中
A、保险理赔案件中
B、期房估价
C、拆迁估价
D、房地产纠纷案件中
正确答案
第18题某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。
A、100m2
B、50m2
C、60m2
D、80m2
正确答案
第19题针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A、10.10%
B、7.90%
C、8.40%
D、11.90%
正确答案
第20题在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A、0．5～2．0
B、1．5～2．0
C、0．5～1．5
D、1．0～1．5
正确答案
第21题任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A、不可移动
B、独一无二
C、相互影响
D、易受限制
正确答案
第22题有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A、37．91
B、38．25
C、38．42
D、50
正确答案
第23题估价时点是由（）决定的
A、估价目的
B、估价师
C、委托人
D、估价机构
正确答案
第24题五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A、供水、排水、电力、电信
B、给水、排水、燃气、热力
C、排水、电力、通信、燃气
D、排水、电力、通信、热力
正确答案
第25题选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
A、3个以上
B、5个以下
C、3～5个
D、3～10个
正确答案
第26题由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
A、不可移动性
B、用途多样
C、相互影响
D、易受限制
正确答案
第27题房地产权利的种类中，属于债权的是（）
A、地役权
B、建设用地使用权
C、抵押权
D、租赁权
正确答案
第28题假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、长期趋势法
正确答案
第29题数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A、直线趋势法
B、指数曲线趋势法
C、二次抛物线趋势法
D、平均增减量法
正确答案
第30题在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A、一种或一种以上
B、两种或两种以上
C、三种或三种以上
D、四种或四种以上
正确答案
第31题房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）
A、有形的实体
B、该实体的质量
C、相应的配套的基础设施
D、组合完成的功能
正确答案BD
第32题引起房地产价格上升的原因主要有（）
A、对房地产本身进行投资改良
B、通货膨胀
C、需求增加导致稀缺性增加
D、外部经济
正确答案BCD
第33题收益性房地产包括（）
A、住宅
B、加油站
C、旅馆
D、酒店
正确答案BCD
第34题具体的长期趋势法主要有（）等
A、数学曲线拟合法
B、市场提取法
C、平均发展速度法
D、移动平均法
正确答案CD
第35题在现金流量折线法（）不独立显现出来
A、开发成本
B、销售税费
C、投资利息
D、开发利润
正确答案D
第36题建筑物实物因素包括（）
A、建筑规模
B、建筑结构
C、朝向
D、设施设备
正确答案BD
第37题需要补地价的情形主要有（）
A、土地使用者土地用途
B、土地使用权届满后续期
C、土地使用者抵押划拨土地使用权
D、土地使用者转让出让土地使用权
正确答案BC
第38题根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外在折旧
D、经济折旧
正确答案BD
第39题房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）
A、按份共有
B、按权共有
C、共同共有
D、共享共有
正确答案C
第40题房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面
A、位置
B、交通
C、面积
D、外部配套设施
正确答案BD
第41题估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第42题一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第43题在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）
A、错误
B、正确
正确答案
第44题房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）
A、错误
B、正确
正确答案
第45题通常情况下重置价格比重建价格低（）
A、错误
B、正确
正确答案
第46题路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第47题在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第48题房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第49题某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第50题在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终是估价时点时的状况。（）
A、错误
B、正确
正确答案

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