天大19春《房地产估价》在线作业二（含答案）

欧阳老师

19春[天津大学]《房地产估价》在线作业二（100分）
【奥鹏】[天津大学]《房地产估价》在线作业二
奥鹏作业答案
奥鹏天津大学作业

试卷总分100得分100
第1题拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（）
A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格
正确答案
第2题房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（）。
A、买卖双方的知识水平
B、买卖双方的偏好
C、讨价还价能力
D、感情冲动
正确答案
第3题某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。
A、7.65％
B、75％
C、9.42％
D、10.19％
正确答案
第4题在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（）。
A、估价方法
B、估价原则
C、估价价格
D、估价目的
正确答案
第5题收益还原法又称承包商法。
A、正确
B、错误
正确答案
第6题综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。
A、正确
B、错误
正确答案    奥鹏作业答案

第7题某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为()万元。
A、1257
B、1571
C、800
D、1300
正确答案
第8题某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A、被烧损前的状况
B、被烧损后的状况
C、被烧损前与被烧损后的差异状况
D、未来修复或重建后的状况
正确答案
第9题即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。
A、正确
B、错误
正确答案
第10题收益法中所指的收益是（）。
A、估价时点前一年的收益
B、估价时点前若干年的平均收益
C、估价时点以后的未来预期正常收益
D、估价时点前最高盈利年份的收益
正确答案
第11题某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A、现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B、现时该房改房上市交易的正常价格
C、现时该房屋的房改成本价
D、当时该房屋的房改成本价
正确答案
第12题某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。
A、75％
B、79％
C、81％
D、84％
正确答案
第13题与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（）。
A、均衡原理
B、预期原理
C、竞争原理
D、替代原理
正确答案
第14题运用市场比较法估价时，选取的（）应与估价对象具有类似性。
A、比较实例
B、交易日期
C、交易状况
D、成交价格
正确答案
第15题某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A、1838.00
B、1844.55
C、1845.87
D、1850.00
正确答案
第16题通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A、土地取得成本+开发成本
B、土地取得成本+开发成本+管理费用
C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D、开发完成后的房地产价值
正确答案
第17题一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不易采用。
A、1年
B、0.5年
C、2年
D、3年
正确答案
第18题运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。
A、正确
B、错误
正确答案
第19题某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为()。
A、2.00％
B、2.13％
C、2.22％
D、2.50％
正确答案
第20题假设开发法中，估价时点通常是（）
A、开发完成后的房地产价值所对应的时间
B、开发结束时的时间
C、全部租售出去的时间
D、购买待开发房地产时的时间
正确答案
第21题以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（）。
A、收益法
B、成本法
C、假设开发法
D、市场法
正确答案
第22题用成本法估价时，房屋现值=房屋重置价格（）。
A、尚可使用年限
B、耐用年限
C、成新度
D、年折旧额
正确答案
第23题某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A、1765
B、2000
C、2069
D、2400
正确答案
第24题收益法中的运营费用包括（）。
A、所得税
B、房地产改扩建费用
C、电梯、空调等的折旧费
D、建筑物的折旧费
正确答案
第25题从广义的角度来看，价值可分为（）。
A、使用价值和交换价值
B、投资价值和市场价值
C、公开市场价值和非公开市场价值
D、原始价值和账面价值
正确答案
第26题以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）
A、签订估价委托合同之日
B、发放抵押贷款之日
C、完成估价对象实地查看之日
D、未来处置抵押房地产之日
正确答案
第27题下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D、估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
正确答案
第28题交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
A、正确
B、错误
正确答案
第29题估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B、价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D、价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
正确答案
第30题若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A、通货膨胀影响
B、投资利息因素
C、资金时间价值
D、投资风险补偿
正确答案
第31题一宗房地产交易能够达成的充分条件是()。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B、买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格
正确答案
第32题一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。
A、50
B、40
C、46
D、不确定
正确答案
第33题某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。
A、2005年8月16日
B、2005年12月15日
C、估价作业期间的任意一天
D、估价人员与委托人商定的某天
正确答案
第34题评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会()。
A、越高
B、越低
C、不变
D、符合客观实际
正确答案
第35题某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A、19％
B、21％
C、23％
D、25％
正确答案
第36题某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（）万元。
A、23.75
B、24
C、23
D、23.69
正确答案
第37题在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=()直接成本利润率。
A、后续开发成本+管理费用
B、后续开发成本+管理费用+销售费用
C、待开发房地产价值+后续开发成本
D、待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
正确答案
第38题某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A、37
B、40
C、60
D、63
正确答案
第39题下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A、建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B、建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C、建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D、建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
正确答案
第40题资本化率（还原利率）＝()＋风险调整值。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
正确答案

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