四川电大——201709房地产估价（7317）第三次形考

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一、单项选择题（共10道试题，共50分。）
1.四川电大答案

用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取　　　　　净收益作为估价依据。　　
A.类似房地产的客观
B.类似房地产的实际
C.
类似房地产的最高
D.类似房地产的最低
满分：5分
2.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（　）
A.某标准厂房
　　
B.某酒厂厂房
C.某待出让土地
D.某写字楼
满分：5分
3.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）%。
A.43.2
B.50
C.56.8
D.70
满分：5分
4.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。
A.280　
B.285
C.290
D.295
满分：5分
5.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（）元。
A.76880
B.79104
C.77952
D.81562
满分：5分
6.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（）元。
　
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
满分：5分
7.
某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为%.
A.76
B.80
C.81
D.84
满分：5分
8.某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为元/平方米。
A.
1376
B.2308
C.2558
D.1055
满分：5分
9.
有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为。
A.
f1＜f2＜f3
B.f1＞f2＞f3
C.f1＝f2＝f3
D.无关
满分：5分
10.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。
　　
A.交通拥挤　　　
B.建筑技术变化　　
C.城市规划改变　
D.自然环境恶化
满分：5分
二、多项选择题（共5道试题，共25分。）
1.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　　)。
　　
A.最佳规模
　　
B.最佳经营手段
　　
C.最佳集约度
　　
D.最佳管理方式
　　
E.最佳投资渠道
满分：5分
2.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（　）。
　　
A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
　　
B.重新购建价格是在估价时点的价格
　　
C.重新购建价格是客观的价格
　　
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
　　
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
满分：5分
3.
某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58％。则下列说法中正确的有（　）。
　　
A.该房地产的实际价格等于名义价格
　　
B.该房地产的名义价格为50万元
　　
C.该房地产的实际价格高于50万元
　　.
D.该房地产的实际价格为50万元
　　
E.该房地产不存在名义价格55万
满分：5分
4.下列属于土地使用管制的事项有（　）。
　　
A..建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
　　
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
　　
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
　
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
　
E.某宗土地只能用于商业房地产开发
满分：5分
5.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（　）。
　　
A.卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率）
B.卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费
　　
C.买方实际付出的价格应由买方负担的税费
　　
D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
　　
E.买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率）
满分：5分
三、判断题（共5道试题，共25分。）
1.在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。（）
A.错误
B.正确
满分：5分
2.物质折旧和功能折旧都属于有形损耗。（）
A.错误
B.正确
满分：5分
3.运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。()
A.错误
B.正确
满分：5分
4.建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按土地使用年限计算建筑物折旧。（）
A.错误
B.正确
满分：5分
5.建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物地房地产价值不再有贡献为止的时间。（）
A.错误
B.正确
满分：5分

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