西南大学网院机考2017年12月课程考试[0703]土地法学【答案】

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西南大学网络与继续教育学院课程考试试题卷

类别：网教       专业：土地资源管理           2017年12月
课程名称【编号】：土地法学【0703】                 A卷
大作业                                        满分：100分


一、论述题（共3题，考生可选择其一作答,共50分）
1、试述土地所有权的特征
2、试述农村家庭承包合同发包方和承包方的权利和义务。
3、划拨土地使用权的法律特征。

二、案例分析题（共2题，考生可选择其一作答,共50分）
案例1：
2003年6月，海成村村民委员会将3间集体所有房屋出租给张某居住，双方约定：租期5年，年租金1 000元，如果形势发生变化，双方再协商约定出租问题。2007年4月，因房屋陈旧，多处需要修补，村委员应张某请求，决定将房屋卖给张某，售价3．8万元。张某认为价太高，不想买。徐某获悉后，愿意花4万元买下此房屋。村民委员会表示同意，同时提出条件；因张某租期未到，徐某应当允许张某继续承租至期满，房屋售价可以降低至3．7万元。2007年10月，村民委员会与徐某办理了产权转移手续，张某对此未提出异议。之后，徐某与张某达成协议：张某迁出现租房屋，徐某支付其损失费2 000元。2008年5月，张某向法院提起诉讼，要求村民委员会将房屋优先卖给他。
问题：(1)承租人行使优先购买权的条件是什么?
(2)张某的要求是否合理，为什么?
案例2：
2010年10月，某市冶炼厂向某银行申请贷款500万元，用于对企业原设备的更新改造。银行对这一贷款项目非常重视，积极地参与企业的项目可行性研究，还与企业一道进行了较为周密的市场调查。最后银行认为某市金属冶炼厂的设备改造计划是可行的。改造完成后，企业的生产能力将跃上一个新的台阶，估计一年半左右即可收回全部投资，于是银行同意提供贷款。
在签订借款合同之前，银行要求某市金属冶炼厂必须提供足够的抵押物。金属冶炼厂当时提供了下列抵押物，由银行自行选择：(1)500万的国库券。（2）价值500万的厂房一处。（3）价值500万的各类机动车若干辆。（4)企业准备盖职工宿舍的一块土地。
银行经过仔细权衡后，选中了那块土地作为抵押物，因为当时某市的地产正在升值，这块土地的位置不错，将来肯定会增值，所以银行认为以土地作为抵押物风险较小，即使将来金属冶炼厂无力还贷，也可以将此地买下，然后转手赚钱，或者买下后建商业区，娱乐城，也可以获得很大收益。1995年1月，银行和金属冶炼厂签订了借款合同，并且办理了抵押土地的手续。但是，银行和金属冶炼厂都没有对这块土地的价值进行评估。
金属冶炼厂在获得贷款后，着手进行了设备的更新改造工作。在抵押的近1年多时间里，金属冶炼厂在用于抵押的土地建起了简易仓库，存放新购置的和淘汰的设备，其间还曾把一部分租给邻近的某公司临时存放货物。银行对此并未提出异议。
金属冶炼厂在新技术设备安装调试，开始生产时发现，要使新设备的作用得到充分发挥，必须培训一大批技术人员，而且还得去外省组织购进高质量的原料。培训技术人员和临时外购原料无形增大了成本，产品的利润与原来所预想的有很大的差距。一年半还贷的计划已无法实现。
银行看到按期收回贷款已无可能，于是要求购买金属冶炼厂抵押的土地，用价款抵债。
金属冶炼厂这时却提出，土地所有权属于国家，金属冶炼厂是无权将其抵押的，现在收回。银行坚决不同意，并提出不仅要把地折价2500万元人民币，而且要求金属冶炼厂一年半内在该土地上所得的收益也应属于银行。双方争执不下，无法达成一致意见，最后某银行向某市某区人民法院提起诉讼。
问题：（1）国有土地使用权能否抵押？
（2）土地抵押期间产生的收益应归谁所有？



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