【答案资料】大工17秋《房地产估价》课程大作业题目

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大工17秋《房地产估价》课程大作业
一、作业题目大连理工大学答案

题目一：为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
表21可比实例A、B、C的基本资料


可比实例A
可比实例B
可比实例C

成交价格
6000元/m2
6300元/m2
6900元/m2

交易日期
2009年1月1日
2009年4月1日
2009年8月1日

交易情况
+2%
+3%
2%

房地产状况
2%
5%
+4%

该类房地产的市场价格从2009年1月1日至2009年6月1日平均每月比上月上升0.4%，以后平均每月比上月上升0.2%。
试利用市场法测算该房地产2009年9月1日的正常市场价格。
题目二：为了评估某商品住宅在2013年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下：
可比实例的成交价格及成交日期，见表11。
表11可比实例成交价格及成交日期


可比实例A
可比实例B
可比实例C

成交价格
4100元／m2
4600元／m2
4900元／m2

交易日期
2013年3月15日
2013年6月15日
2013年7月15日

交易情况的分析判断结果，见表12。表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
表12可比实例交易情况分析判断结果


可比实例A
可比实例B
可比实例C

交易情况
3%
+1%
+2%

该类住宅2013年2月至8月的价格指数，见表13。表中的价格指数为定基价格指数。
表13同类房地产价格变动情况

月份
2
3
4
5
6
7
8

价格指数
100
93.3
98.7
99.3
102.3
109.4
107.8

房地产状况的比较判断结果，见表14。
表14房地产状况的比较判断结果

房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C

区位状况
0.4
100
114
105
85

实物状况
0.3
100
113
120
115

权益状况
0.3
100
120
110
105

请利用市场法测算该商品住宅在2013年8月15日的正常市场价格。
题目三：某宗房地产的土地总面积为2000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费900元／㎡；地上建筑物总建筑面积4000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积3200元，估计该建筑物有7成新。试利用假设开发法测算该宗房地产的现时总价和单价。
题目四：估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
有关资料如下：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经营费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。
试运用收益法有限年公式测算房地产价格。
题目五：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1500元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积7000元；销售费用和销售税费为售价的10%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
二、作业目标
1．掌握房地产估价的基本理论；
2．熟练掌握房地产估价的操作步骤；
3．能够结合房地产或建筑物背景资料进行估价。
三、作业要求
1．从以上五个题目中任选两个进行测算（注意：题目一和题目二中最多只能选择一个，不可同时选）；
2．测算前，需将所选的题目进行复制（使老师明确你所选的题目）；
3．需严格按照课件及教材中的估价步骤进行测算，并给出详细的测算步骤；
4．测算过程中如遇小数，需保留小数点后两位。
5．测算需要在word中完成，文中内容统一采用宋体，字号为小四；
6．请严格按照上述要求进行，否则会影响你的作业成绩。
四、作业提交
1．作业上交时需对文件进行压缩。Word及压缩文件的文件名写法为：[姓名卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）
2．以附件形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点提交即可。如下图所示。


五、注意事项
1．作业提交截止时间是2018年3月14日前，具体时间为2018年3月14日23点59分59秒。
2．独立完成作业，不准抄袭他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！
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