西南大学网院17秋[0436]房地产估价在线作业及答案

网院作业

0436
1、自住的房屋不能采用收益法评估

    A.√
    B.×
参考答案：B.×；
2、基准地价所设定的容积率一般是各土地级别或地价区段内容积率的平均水平。
    A.√
    B.×
参考答案：A.√；
3、楼面地价一定比单位地价低
    A.√
    B.×
参考答案：B.×；
4、一般情况下，写字楼可以用市场法估价
    A.√
    B.×
5、建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧
    A.√
    B.×
6、房屋的完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。
    A.√
    B.×
7、估价时点在过去，所对应的估价对象状况和房地产市场状况一定也在过去。
    A.√
    B.×
8、一般地说，随着家庭人口规模小型化，所需要的住房总量将增加。
    A.√
    B.×
9、路线价法是一种快速估价方法
    A.√
    B.×
10、从各种途径搜集到的房地产交易数据真实程度都是一样的。
    A.√
    B.×
11、无论什么时候，土地所有权价格都高于土地使用权价格。
    A.√
    B.×
12、一般物品在抵押时要转移占有方式，房地产也不例外。
    A.√
    B.×
13、房地产估价是提供价值意见而不是价格保证。
    A.√
    B.×
14、路线价法可以用于建筑物估价。
    A.√
    B.×
15、土壤肥力对城市房地产价格影响很大。
    A.√
    B.×
16、房地产计税价值一般低于房地产市场价格。
    A.√
    B.×
17、房地产的利用必须与周围环境相协调。
    A.√
    B.×
18、不同的影响因素对房地产价格的影响程度是不同的。
    A.√
    B.×
19、房地产价格实质上是房地产权益的价格。
    A.√
    B.×
20、一个良好的评估价值等于市场价格。
    A.√
    B.×
21、房地产的独一无二性主要是指建筑物相互之间是不一样的。
    A.√
    B.×
22、种植在地上的树木是可以移走的，因此，树木不属于土地定着物。
    A.√
    B.×
23、只要不偏袒估价利害关系人的任何一方，就可以接受任何估价委托人的估价委托。
    A.√
    B.×
24、估价目的不同，同一宗房地产的估价结果可能有差异。
    A.√
    B.×
25、房地产估价原则是在估价实践中提炼出来的房地产估价应当依据的法则。
    A.√
    B.×
26、不同的影响因素对房地产价格影响的方向是相同的。
    A.√
    B.×
27、如果消费者预期未来的房地产价格会上涨，当期的房地产需求会增加。
    A.√
    B.×
28、房地产估价领域中的建筑物包括房屋和构筑物。
    A.√
    B.×
29、房地产估价师不应从事自己的专业能力所不能胜任的业务。
    A.√
    B.×
30、房地产估价委托人就是房地产估价权利人。
    A.√
    B.×
31、长期趋势法可以用于各种情形的房地产估价<fontface="宋体">
    A.√
    B.×
32、工厂评估适合采用成本法
    A.√
    B.×
33、估价时点应该根据估价对象来确定<fontface="宋体">
    A.√
    B.×
34、基准地价修正法
35、建设用地使用权出让
36、市场法
37、城镇基准地价
38、地价本质上不是劳动价值的货币表现，是——的资本化。
39、从长远的角度看，土地供给的总量是——的。
40、我国的土地所有权有国家所有、——两种。
41、用成本法评估出来的房地产价值称为——。
42、房地产价格的自身因素可以分为区位因素、实物因素、——。
43、房地产的不可移动是指房地产的——是不可移动的。
44、房地产是指土地、建筑物等土地定着物，是实物、权益、——三者的结合体。
45、根据资本化方式的不同，收益法分为报酬资本化法和——。
46、利率分为名义利率和——。
47、评估再次抵押房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值——包含已抵押担保的债权数额。
48、我国的农村土地属于集体所有，集体土地——入市。
49、市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格称为——。
50、按开发程度划分，房地产可以分为生地、毛地、——、在建工程、现房。
51、在西方国家一般称房地产为——。
52、收益法的理论依据是——。
53、计息方式分为单利和——。
54、如果国家之间出现政治对立状况，一般会导致房地产价格——。
55、《物权法》规定，住宅用地使用权期限届满后——。
56、有购买欲望，无支付能力的需求，称为——。
57、房地产征收是指政府为了——的需要，强制取得单位和个人的房地产。
58、宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对——所有的土地享有占有和使用的权利。
59、如何根据最高最佳使用原则对估价前提进行判断和选择
60、房地产价格的特征
61、某出租的写字楼，使用面积为3000m2</sup>，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
62、现需要评估一宗熟地于2016年9月的价格。该宗土地的面积为4500平方米，土地剩余使用年限为55年，容积率为2，适宜建造商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米1800元，试用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地在2016年9月的总价、单价和楼面地价。（折现率为10%）
63、
64、某房地产占地4000M2</sup>，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1平方米出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每1平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每1平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用；11-24层为商品住宅，其中11层以每1平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。
65、某旧房屋经批准可以改造成商场出售。该房屋建筑面积5000平方米，需补交出让金等费用是500元/平方米，同时获得40年的建设用地使用权。购买该房屋时需要缴纳的税费为其价格的4%，装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1200元，装饰装修完成后即可全部售出，售价为每平方米6000元，在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%，销售税费为售价的6%，。试利用上述资料采用先进流量折现法测算该旧房屋的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
66、某宗出租的房地产，建筑面积为40000平方米，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/平方米，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／m2</sup>，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。
67、按照权益状况划分的房地产类型
68、收益法适用的估价对象和操作步骤
69、市场法适用的估价对象及操作步骤
70、假设开发法适用的规划对象及操作步骤
71、建筑物折旧的原因
72、如何描述房地产实物状况
73、<Pstyle="LINE-HEIGHT:12pt;MARGIN:0cm0cm0pt"class=MsoNormal>某幢写字楼，土地面积4000m<SUP>2</SUP>，总建筑面积为9000m<SUP>2</SUP>，建成于2000年10月1日，土地使用权年限为2005年10月1目～2045年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m<SUP>2</SUP>，建筑物重置成本为1300元/m<SUP>2</SUP>.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：<BR>1、门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。<?xml:namespaceprefix=ons="urn:schemas-microsoft-com:office:office"/></P><Pstyle="LINE-HEIGHT:12pt;TEXT-INDENT:21pt;MARGIN:0cm0cm0pt"class=MsoNormal>2、该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。</P><Pstyle="LINE-HEIGHT:12pt;TEXT-INDENT:21pt;MARGIN:0cm0cm0pt"class=MsoNormal>3、由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。</P><Pstyle="LINE-HEIGHT:12pt;TEXT-INDENT:21pt;MARGIN:0cm0cm0pt"class=MsoNormal>4、该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。</P><Pstyle="LINE-HEIGHT:12pt;TEXT-INDENT:21pt;MARGIN:0cm0cm0pt"class=MsoNormal>5、假设除空调以外，残值率均为零。</P><Pstyle="LINE-HEIGHT:12pt;TEXT-INDENT:21pt;MARGIN:0cm0cm0pt"class=MsoNormal>试求该写字楼于2015年10月1日的折旧总额和现值。
74、成本法适用的估价对象和操作步骤
75、问答题现金流量折现法和传统方法的区别
76、问答题影响房地产需求量的因素
77、名词解释长期趋势法
78、名词解释相邻关系
79、名词解释地役权
80、名词解释房地产抵押
81、问答题：房地产估价的程序
82、分析估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的各种匹配关系情形
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