19秋天大《房地产估价》在线作业二
19秋天大《房地产估价》在线作业二1.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A.估价师声
B.估价的假设和限制条件
C.估价方法
D.估价对象
答案
2.运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。
A.交易双方有经济关系
B.会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C.房屋结构类型确认的正确与否
D.房屋买卖价格的准确性
答案
3.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
答案
4.某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为()。
A.市场不景气
B.该别墅区的环境条件变差
C.该别墅区的单位开发成本降低
D.开发商获得满意的利润即可
答案
5.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
答案
6.商业经营的房地产，其净收益为（）。
A.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
B.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
C.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
D.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
答案
7.假设开发法中，估价时点通常是（）
A.开发完成后的房地产价值所对应的时间
B.开发结束时的时间
C.全部租售出去的时间
D.购买待开发房地产时的时间
答案
8.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D.开发完成后的房地产价值
答案
9.楼面地价＝（）÷建筑容积率。
A.建筑层数
B.建筑覆盖率
C.绿地率
D.土地单价
答案
10.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
答案
11.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A.37
B.40
C.60
D.63
答案
12.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技木性原则
D.谨慎原则属于一般性原则
答案
13.以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（）。
A.收益法
B.成本法
C.假设开发法
D.市场法
答案
14.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A.通货膨胀影响
B.投资利息因素
C.资金时间价值
D.投资风险补偿
答案
15.收益还原法又称承包商法。
A.正确
B.错误
答案
16.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。
A.正确
B.错误
答案
17.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为()。
A.2.00％
B.2.13％
C.2.22％
D.2.50％
答案
18.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A.19％
B.21％
C.23％
D.25％
答案
19.某宗房地产的土地总面积1000m2，建筑总面积5000m2，房地单价1800元／m2，土地单价1500元／m2，建筑物的重置价格2000元／m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
A.正确
B.错误
答案
20.下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
答案
21.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。
A.75％
B.79％
C.81％
D.84％
答案
22.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托台同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
答案
23.在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=()直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
答案
24.一宗土地使用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为()万元。
A.800
B.1000
C.900
D.1800
答案
25.一宗房地产交易能够达成的充分条件是()。
A.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B.买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格
C.买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格
答案
26.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。
A.资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
答案
27.某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求情况。
A.本地区房地产的
B.全国房地产的
C.本地区本类房地产的
D.本类房地产的
答案
28.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（）万元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
答案
29.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A.400
B.450
C.500
D.540
答案
30.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估价作业期间的任意一天
D.估价人员与委托人商定的某天
答案
31.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
答案
32.某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。
A.正确
B.错误
答案
33.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
答案
34.某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元／m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
答案
35.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。
A.50
B.40
C.46
D.不确定
答案
36.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A.比较法
B.收益法
C.，成本法
D.路线价法
答案
37.资本化率（还原利率）＝()＋风险调整值。
A.平均利润率
B.安全利率
C.经济增长率
D.银行贷款利率
答案
38.新建建筑物价格＝()＋建造建筑物费用＋正常利税。
A.征地费
B.拆迁安置补偿费
C.地价款
D.零
答案
39.某宗房地产的纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为()万元。
A.417
B.500
C.460
D.450
答案
40.从广义的角度来看，价值可分为（）。
A.使用价值和交换价值
B.投资价值和市场价值
C.公开市场价值和非公开市场价值
D.原始价值和账面价值
答案
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