南开（本部）]19春学期（1709、1803、1809、1903）《房地产估价》在线作业题目
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奥鹏作业答案
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试卷总分100得分100
第1题某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。
A、2007年3月15日
B、2006年8月20日
C、签定估价委托合同之日
D、估价人员与委托人商定的日期
正确答案
第2题为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）
A、快速变现值价值
B、谨慎价值
C、在用价值
D、残余价值
正确答案
第3题在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法
正确答案
第4题假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、长期趋势法
正确答案
第5题长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A、商业性质
B、出租性质
C、价格无明显季节波动
D、价格有明显季节波动
正确答案
第6题某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A、180 易百教育
B、178.4
C、183.5
D、176.6
正确答案
第7题房地产权利的种类中，属于债权的是（）
A、地役权
B、建设用地使用权
C、抵押权
D、租赁权
正确答案
第8题任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性
A、不可移动
B、独一无二
C、相互影响
D、易受限制
正确答案
第9题假设开发法的理论依据与（）相同
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、长期趋势法
正确答案
第10题某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
A、125
B、126.42
C、123.77
D、124.43
正确答案
第11题某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A、37
B、40
C、50
D、43
正确答案
第12题房地产估价的合法原则是针对（）来讲的
A、估价机构
B、估价人员
C、估价对象
D、估价方法
正确答案
第13题房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A、不可移动
B、供给有限
C、价值量大
D、用途多样
正确答案
第14题估价时点为过去的情形，多出现在（）中
A、保险理赔案件中
B、期房估价
C、拆迁估价
D、房地产纠纷案件中
正确答案
第15题从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A、标准临街宗地
B、标准临街深度
C、标准临街宽度
D、路线价区段
正确答案
第16题某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A、3473
B、4365
C、4500
D、4635
正确答案
第17题在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A、一种或一种以上
B、两种或两种以上
C、三种或三种以上
D、四种或四种以上
正确答案
第18题某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A、物质折旧
B、外部性折旧
C、经济折旧
D、功能折旧
正确答案
第19题一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）
A、下降，下降
B、下降，上升
C、上升，下降
D、上升，上升
正确答案
第20题数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A、直线趋势法
B、指数曲线趋势法
C、二次抛物线趋势法
D、平均增减量法
正确答案
第21题由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性
A、不可移动性
B、用途多样
C、相互影响
D、易受限制
正确答案
第22题如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
正确答案
第23题在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）
A、名义价格
B、实际价格
C、市场价格
D、成交价格
正确答案
第24题下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）
A、金融制度政策
B、利率
C、经济发展
D、汇率
正确答案
第25题估价时点是由（）决定的
A、估价目的
B、估价师
C、委托人
D、估价机构
正确答案
第26题五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A、供水、排水、电力、电信
B、给水、排水、燃气、热力
C、排水、电力、通信、燃气
D、排水、电力、通信、热力
正确答案
第27题有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A、37．91
B、38．25
C、38．42
D、50
正确答案
第28题某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A、4367
B、4617
C、4446
D、4161
正确答案
第29题房地产所有权有单独所有、共有和（）三种
A、建筑物区分所有权
B、建筑物共同共有权
C、建筑物按份共有权
D、私有权
正确答案
第30题运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A、幅度
B、数额
C、比率
D、指数
正确答案
第31题在合法产权方面，应以（）为依据
A、房地产权属证书
B、委托人提供的书面证明
C、权属档案的记载
D、其他合法证件
正确答案CD
第32题引起房地产价格上升的原因主要有（）
A、对房地产本身进行投资改良
B、通货膨胀
C、需求增加导致稀缺性增加
D、外部经济
正确答案BCD
第33题市场法适用的对象有（）
A、标准厂房
B、在建工程
C、高档公寓
D、房地产开发用地
正确答案CD
第34题收益性房地产的价值高低主要取决于（）
A、已经获得净收益的大小
B、未来获得净收益的风险
C、未来获得净收益的大小
D、未来获得净收益期限的长短
正确答案CD
第35题搜集交易实例时应搜集交易实例的（）
A、议价时间
B、成交日期
C、付款方式
D、交易情况
正确答案CD
第36题根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外在折旧
D、经济折旧
正确答案BD
第37题累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于无风险报酬率加上（）减去投资带来的优惠。
A、投资风险补偿
B、投资利润补偿
C、管理负担补偿
D、缺乏流动性补偿
正确答案CD
第38题路线价法中，选取标准宗地应符合（）等要求
A、一面临街
B、两面临街
C、土地形状为矩形
D、用途为所在区段具有代表性的用途
正确答案CD
第39题以下（）有助于把握最高最佳使用原则
A、替代原理
B、收益递增递减原理
C、均衡原理
D、适合原理
正确答案CD
第40题下面属于构筑物的是（）
A、烟囱
B、水井
C、水塔
D、屋顶
正确答案BC
第41题估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第42题对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
A、错误
B、正确
正确答案
第43题价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A、错误
B、正确
正确答案
第44题搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第45题在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第46题在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）
A、错误
B、正确
正确答案
第47题在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（）
A、错误
B、正确
正确答案
第48题有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。（）
A、错误
B、正确
正确答案
第49题在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）
A、错误
B、正确
正确答案
第50题运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）
A、错误
B、正确
正确答案
奥鹏答案
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