南开17秋学期《物业经营管理》在线作业（答案）
17秋学期《物业经营管理》在线作业一、单选题:【30道,总分:60分】南开大学
1.( )是零售商业物业经营管理的核心内容 (满分:2)
A. 现场管理
B. 代收代缴管理
C. 策略与运行管理
D. 主要租户管理
2.物业管理成本控制具有的含义是( )。 (满分:2)
A. 对目标成本本身的控制
B. 对目标成本完成的控制和过程的监督
C. 在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向
D. 以上全部正确
3.制定物业管理计划的前提是( ) (满分:2)
A. 邻里分析
B. 明确业主目标
C. 市场房地产分析
D. 物业位置分析
4.投保时，应根据保险公司的( )来选择保险公司。 (满分:2)
A. 实力和信誉
B. 工作效率与服务质量
C. 保险费的费率高低
D. 以上全是
5.小王将2000元存入银行期限1年年利率为16%一年4次按季利率计息则一年后小王得到的本利和为( )元 (满分:2)
A. 2339.7
B. 233.97
C. 2320
D. 23200
6.物业1为写字楼项目2003年末的价值为1100万元预计2004年末的价值为1200万元的可能性为50%为1000万元的可能性为50%，则2004年该物业价值的标准方差为10%物业2为娱乐场所项目2003年末的价值为1000万元预计2004年末的价值为1200万元的可能性为50%为800万元的可能性为50%则2004年该物业价值的标准方差为20%根据以上资料下列选项中说法正确的是( ) (满分:2)
A. 可以推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险
B. 可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险
C. 可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大
D. 无法推断
7.物业管理成本中的原材料是( ) (满分:2)
A. 混合成本
B. 比例变化成本
C. 固定成本
D. 增加或减少成本
8.变现风险是指( )。 (满分:2)
A. 房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
B. 急于将商品兑换为现金时由于折价导致资金损失的风险
C. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求风险
D. 物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用带来的风险
9.某城市2005年可供住房销售量为160万平方米吸纳量为136万平方米2006年竣工量为142万平方米，吸纳量为128万平方米则2006年该城市住房销售面积为( )万平方米 (满分:2)
A. 38
B. 142
C. 166
D. 302
10.判断一个物业属于收益性物业还是费收益性物业是看该物业的( ) (满分:2)
A. 目前是否在直接产生直接收益
B. 本质上是否具有直接产生经济收益的能力
C. 是否能给以后产生经济收益
D. 产生经济收益的大小
11.下列属于单纯型写字楼的是( )。 (满分:2)
A. 供办公和住宿
B. 展示厅
C. 办公室内有套间
D. 供作画和生活
12.私房租赁房屋是一种物业( )行为 (满分:2)
A. 资产经营
B. 资本经营
C. 资金管理
D. 资本管理
13.物业服务合同包括( )。 (满分:2)
A. 前期物业服务合同
B. 后期物业服务合同
C. 物业服务合同
D. 前期物业服务合同和物业服务合同
14.如果现在将2000元存入银行一年后得到本利和2100元这100元是2000元在一年中的( ) (满分:2)
A. 利润
B. 本利
C. 时间价值
D. 实际利息率
15.选择零售商业作为零售物业租户时首先要考虑的因素是( ) (满分:2)
A. 财务能力
B. 声誉
C. 位置分配
D. 租户需要的服务
16.核心工作是对物业进行日常的维护和维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态的是( ) (满分:2)
A. 物业管理
B. 设施管理
C. 房地产资产管理
D. 房地产组合投资管理
17.物业经营管理活动的管理对象通常为( ) (满分:2)
A. 收益性物业
B. 经营性物业
C. 消费性物业
D. 管理性物业
18.制定租赁方案和租赁策略的目的是实现( )的最大化。 (满分:2)
A. 物业服务企业价值
B. 物业收益
C. 物业服务企业收益
D. 租户收益
19.按照写字楼的( )不同可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼 (满分:2)
A. 物业所具备的功能差异
B. 使用方式
C. 物业竞争性
D. 办公用途
20.投资者进行房地产投资的主要目的是( ) (满分:2)
A. 获得荣誉
B. 使其财富最大化
C. 降低投资风险
D. 抵抑通货膨胀
21.前期物业管理合同是由( )签订的 (满分:2)
A. 建设单位和物业服务企业
B. 建设单位和业主委员会
C. 业主委员会和物业服务企业
D. 以上提到的三方一起
22.收益乘数是( ) (满分:2)
A. 物业价格除以其某种年收益所得的倍数
B. 物业价格与其某种年收益所得的乘积
C. 物业价格与其某种年收益之和
D. 物业价格与其某种年收益之差
23.从业主角度出发，物业经营管理服务的目标之一是持续满足租户正常空间使用需求，这需要在物业( )周期内。 (满分:2)
A. 自然寿命的全寿命
B. 物理寿命的全寿命
C. 经济寿命的全寿命
D. 实际寿命的全寿命
24.物业1为写字楼项目2013年末的价值为1100万元预计2014年末的价值为1200万元的可能性为50%为1000万元的可能性为50%，则2014年该物业价值的标准方差为10%物业2为娱乐场所项目2013年末的价值为1000万元预计2014年末的价值为1200万元的可能性为50%为800万元的可能性为50%则2014年该物业价值的标准方差为20%根据以上资料下列选项中说法正确的是( )。 (满分:2)
A. 可以推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险
B. 可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险
C. 可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大
D. 无法推断
25.CRM是一种以( )为中心的企业管理理论商业策略和企业运作实践 (满分:2)
A. 成本
B. 利润
C. 客户
D. 价格
26.属于评估项目盈利性的基本指标的是( ) (满分:2)
A. 财务内部收益率
B. 基准收益率
C. 设定的目标收益率
D. 现金回报率
27.物业管理招投标实质是一种( )行为 (满分:2)
A. 招标选择
B. 投标选择
C. 市场双向选择
D. 市场单项选择
28.物业可以获得的最大租金收入叫( ) (满分:2)
A. 有效毛收入
B. 混合毛收入
C. 潜在毛租金收入
D. 收入
29.下列( )不属于房地产间接投资的形式 (满分:2)
A. 房地产置业投资
B. 房地产企业债券和股票投资
C. 投资于房地产投资信托基金
D. 购买住房抵押支持证券
30.财务报告分析的最主要和最基本的形式为( )。 (满分:2)
A. 现状分析
B. 趋势分析
C. 专题分析
D. 潜力分析
二、多选题:【15道,总分:30分】
1.对于房地产开发项目来说现金流入通常包括( )。 (满分:2)
A. 销售收入
B. 出租收入
C. 利息收入
D. 贷款本金收入
E. 投资者投资收入
2.零售商业物业的经营管理工作主要包括的模块有( )。 (满分:2)
A. 招商及租户组合
B. 零售技术和物业维护
C. 营销和财务管理
D. 保险及风险管理
E. 策略与运行管理
3.以下属于房地产投资面临的系统风险的有( ) (满分:2)
A. 通货膨胀风险市场供求风险
B. 未来经营费用风险资本价值风险
C. 周期风险变现风险
D. 利率风险政策风险或然损失风险
E. 比较风险时间风险持有期风险
4.在一定市场条件下，就具体的一宗写字楼的整体租金水平主要取决于( )。 (满分:2)
A. 物业本身的状况
B. 物业所处的位置
C. 物业的层高
D. 物业的层数
E. 物业的业主观念
5.房地产直接投资包括( )。 (满分:2)
A. 房地产开发投资
B. 房地产企业债券投资
C. 房地产置业投资
D. 房地产股票投资
6.下列费用中，属于期间或经营管理费用的有( )。 (满分:2)
A. 间接费用
B. 管理费用
C. 财务费用
D. 直接人工费
E. 直接材料费
7.以下属于资产管理的主要职责包括( )。 (满分:2)
A. 监督购置、处置资产管理和再投资决策
B. 制定物业发展战略计划，管理和评价物业服务企业
C. 物业更新改造等主要开支决策
D. 持有、投资分析，监控物业绩效
E. ；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析
8.收益性物业包括( ) (满分:2)
A. 写字楼
B. 工业物业
C. 酒店和休闲娱乐设施
D. 商业物业
E. 出租型别墅
9.以下成本费用属于非比例变动成本的有( ) (满分:2)
A. 原材料成本
B. 辅助材料成本
C. 辅助燃料成本
D. 动力成本
E. 物业管理师的基本工资
10.下列选项中，属于物业服务企业类型的有( ) (满分:2)
A. 管理型物业服务业企业
B. 托管型物业服务企业
C. 专业型物业服务企业
D. 非专业型物业服务企业
E. 综合型物业服务企业
11.风险成本的内容包括( )。 (满分:2)
A. 风险的自然成本
B. 风险的处理费用
C. 防范、分散或转移的费用
D. 风险所带来的损失
E. 风险的社会成本
12.零售商业物业分为( )。 (满分:2)
A. 区域购物中心
B. 市级购物中心
C. 居住区商场
D. 别墅
E. 工业厂房
13.按照出租人所收取的租金中是否包含物业使用过程中所发生的费用支出，可将物业租金分为( )。 (满分:2)
A. 均租
B. 百分比租金
C. 净租
D. 最低租金
E. 毛租
14.成本控制的原则包括( ) (满分:2)
A. 全面控制原则
B. 讲求经济效益原则
C. 责权利结合原则
D. 例外管理原则
E. 成本最低化原则
15.物业服务企业成本预算的编制方法主要有( )。 (满分:2)
A. 固定预算
B. 变动预算
C. 弹性预算
D. 零基预算
E. 滚动预算和概率预算
三、判断题:【5道,总分:10分】
1.综合型物业服务企业具备的能力是物业策略管理和物业运行管理能力。 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
2.在租赁关系中出租人与承租人间所发生的民事关系的确定主要通过管理合同。 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
3.制定租赁方案和租赁策略的目的是实现物业服务企业收益的最大化。 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
4.若承租人拖欠租金，出租人有权收取损失费。 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
5.风险预测是风险管理的基础。 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
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