13 大工20秋《税法》辅导资料十三
税法辅导资料十三主 题：第八章其他实体税法（第3－4节）学习时间：2020年12月21日－12月27日
内 容：
第八章其他实体税法
这周我们将学习第八章中的第3－4节，这部分重点介绍土地增值税法、房产税法等内容，下面整理出的理念框架供同学们学习。
“不忘初心、牢记使命”主题理论学习：
每周文摘：担使命，就是要牢记我们党肩负的实现中华民族伟大复兴的历史使命，勇于担当负责，积极主动作为，用科学的理念、长远的眼光、务实的作风谋划事业；保持斗争精神，敢于直面风险挑战，知重负重、攻坚克难，以坚忍不拔的意志和无私无畏的勇气战胜前进道路上的一切艰难险阻；在实践历练中增长经验智慧，在经风雨、见世面中壮筋骨、长才干。
摘选自《在“不忘初心、牢记使命”主题教育工作会议上的讲话》第三节土地增值税法
一、土地增值税的基本原理
（一）土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
（二）我国土地增值税的特点
1.以转让房地产的增值额为计税依据
2.征税面比较广
3.实行超率累进税率
4.实行按次征收
二、土地增值税纳税义务人
地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。
三、土地增值税征税范围
（一）基本征税范围
◆转让国有土地使用权
◆地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
◆存量房地产买卖
四、土地增值税税率
土地增值税实行四级超率累进税率
增值率＝（收入－扣除项目）/扣除项目
◆增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
◆增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%
◆增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目200%的部分，税率为50%
◆增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
五、土地增值税应税收入与扣除项目
（一）应税收入的确定
应税收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，从形式来看，包括：
◆货币收入
货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
◆实物收入
◆其他收入
（二）扣除项目的确定
◆取得土地使用权所支付的金额
◆房地产开发成本
◆房地产开发费用
◆与转让房地产有关的税金
◆其他扣除项目
◆旧房及建筑物的评估价格
允许扣除项目总结：
1、房地产企业转让新房：
◆取得土地使用权所支付的金额
◆房地产开发成本
◆房地产开发费用
◆与转让房地产有关的税金（营业税，城建税，教育费附加）
◆其他扣除项目
2、非房地产企业转让新房：
◆取得土地使用权所支付的金额
◆房地产开发成本
◆房地产开发费用
◆与转让房地产有关的税金（营业税，城建税，教育费附加、印花税）
3、存量房转让：
◆取得土地使用权所支付的金额
◆旧房及建筑物评估价格=重置成本×成新率
◆与转让房地产有关的税金（营业税，城建税，教育费附加、印花税（非房地产开发企业允许扣除））
六、土地增值税应纳税额的计算
（一）分步计算方法
应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）
其中，增值额＝转让收入－扣除项目
（二）采用速算扣除法计算
土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
七、土地增值税税收优惠
（一）建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（二）国家征用收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（三）个人转让房地产的税收优惠
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
八、土地增值税征收管理与纳税申报
（一）纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况：
纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
（二）纳税申报
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。第四节房产税法
一、房产税基本原理
（一）房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
（二）房产税的特点
◆房产税属于财产税中的个别财产税
◆征税范围限于城镇的经营性房屋
◆区别房屋的经营使用方式规定征税办法
二、房产税纳税义务人与征税范围
（一）纳税义务人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：
◆产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
◆产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
◆产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
◆产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
◆无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
◆自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
（二）征税范围
1、房产的含义：
所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2、房产税征税范围
房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。具体规定如下：
（1）城市是指国务院批准设立的市。
（2）县城是指县人民政府所在地的地区。
（3）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。
（4）工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
三、房产税计税依据和税率
（一）计税依据
1、从价计征
《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2、从租计征
《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
（1）所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
（2）如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
（二）税率
1、从价计征，税率为1.2%；
2、从租计征，税率为12%。
3、从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
四、房产税应纳税额的计算
（一）从价计征的计算
应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
（二）从租计征的计算
应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
五、税收优惠
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管路的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。
（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。
（六）经财政部批准免税的其他房产。
六、房产税征收管理
（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。
（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
（8）自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末习题：
一、单选题
1、下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。
A．公司与公司之间互换房产
B．房地产开发公司为客户代建房产
C．兼并企业从被兼并企业取得房
D．双方合作建房后按比例分配自用房产
2、房地产开发企业将开发产品用于下列（ ）项目，不属于视同销售房地产，不征收土地增值税。
A．开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产
B．开发的部分房地产用于职工福利
C．开发的部分房地产用于出租
D．开发的部分房地产用于对外投资
3、关于特殊行为的土地增值税的政策陈述，不正确的是（ ）。
A．工业企业将土地（房地产）作价入股进行投资，将房地产转让到其他工业企业中时，暂免征收土地增值税
B．以房地产抵债而发生房地产权属转让的，征收土地增值税
C．房地产的重新评估的增值，应该纳入土地增值税的征收范围
D．房地产的继承不属于土地增值税的征税范围
4、某供热企业2010年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，其中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。该企业2010年应缴纳的房产税为（ ）。
A．7.2万元
B．21.6万元
C．27万元
D．28.8万元
5、某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2011年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2011年4月底B栋房产租赁到期。自2011年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%后的余值计税。该企业2011年应缴纳房产税（ ）万元。
A．15.04
B．16.32
C．18.24
D．22.72
二、多选题
1、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其特点表述的正确说法有（ ）。
A．征税面比较广
B．实行价外计税
C．实行按次征
D．实行超率累进税率
2、以下属于土地增值税纳税义务人的有（ ）。
A．外商投资企业
B．国家机关
C．外国人
D．国有企业
3、以下按房产余值征收房产税的有（ ）。
A．自有用于经营的房产
B．对外经营租赁出租的房产
C．融资租赁租入的房产
D．产权出典
4、根据房产税的有关规定，下列说法正确有（ ）。
A．对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间不缴纳房产税
B．产权纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税
C．对按照房产原值计税的房产，如果土地使用权单独核算计入无形资产，房产原值不包含为取得土地使用权支付的价款
D．因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税
5、下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（ ）。
A．无偿使用免税单位房产
B．融资租赁的房产
C．租赁使用其他单位的房产
D．投资联营风险共担的房产
答案：
一、C C A B A
二、1、ABCD 2、ABCD 3、ACD 4、BD 5、ABD
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