福师《产业经济学》拓展资源（三）
福师《产业经济学》拓展资源（三）第五章 企业
加快构建现代企业制度 努力提高房地产业的核心竞争力
文/浙江工业大学 房地产研究所所长 虞晓芬教授
2008年以来，我国房地产业所处的内外部环境发生了根本性的变化。从市场层面来看，消费者从关注房产品的投资价值转向居住价值、产品价值，消费回归理性，不少城市住宅市场呈现供大于求状况，市场竞争异常激烈；在资金供应层面来看，银行对房地产业贷款仍采取从紧的政策，融资难、融资成本高制约着开发企业的扩张，已影响了部分企业的生存；在政策层面来看，政府不断规范土地市场、房产市场，并出台一系列设计新规范，要求开发商向社会提供更好的房产品，房地产开发的制度成本、技术成本提高；从技术层面来看，出现了大量新的设计理念、新的技术、新的材料，这为拉大房产品的档次与差距提供了技术可能。
???这些环境的变化决定了这是一个变革的时代，同时也是一个风险与机遇并存的时期。一些企业已开始退出房地产业，而更多的房地产企业正在调整发展战略与思路，养精蓄锐、蓄势待发，为下一轮房地产开发的雄起集聚实力、储备竞争力，因为他们都看到中国的房地产市场，尤其是中心城市的房地产市场还有很大的发展潜力。
???综观一些房地产企业的变化，大致朝着两大方向寻求突破：一是寻求构建更大范围的融资平台。由于房地产是资本密集型的行业，在土地价格高而银行等传统融资方式受阻的背景下，充分借助于资本市场运作，是大量获得房地产开发重要生产资料——土地资源，进而实现超常规发展的重要途径。2007年2月任志强的华远地产以0.767股换1股幸福实业股份，借壳上市；2006年绿城到香港上市，2008年滨江房产成功在深圳市场等，就是典型的实例。二是加快构建现代企业制度，加强企业内部管理，从制度、流程、用人等方面入手强化内部管理体系，包括建立健全适应市场竞争需要的、顺应行业发展趋势的企业治理结构、激励机制，加强对产品研发投入、加强工程质量与成本管理等，实现从资源优势型到能力优势型转变。下面我想着重就后一个主题谈一些看法。
一、加快构建现代企业制度，既是房地产企业应对当前市场竞争，也是着眼长远发展的必然要求
???与其他的行业相比，我国房地产行业建立规范的现代企业制度明显滞后。其原因主要有：
1、中国房地产市场一直是一个短缺型经济，因此，传统房地产企业的核心竞争力主要体现在土地资源与资本规模上，尤其是土地资源，以至许多企业不重视内部制度创新、管理创新。
2、房地产开发项目的特殊性，给建立现代企业制度增加了难度。房地产项目开发区域的异质性、产品的异质性、以及生产的单件性，决定了不可能像现代化生产的工业企业一样，实行一种标准化的、规范化的管理。
3、不少房地产开发企业是无意之中进入了这一行业的，当时或是因为有些闲置的资金，或是有一块土地，所以没有经过周密的计划和有序的筹备就进入此行业。特别是在创业期，规模比较小，相对来说，在这个阶段，企业“创始人”或职业经理人集中式的决策管理机制，似乎更有效率，以至许多企业家没有体现到现代制度建设的必要性，造成个人的影响力远远大于制度和程序的影响力。
???但是随着房地产开发行业开始从卖方市场进入到买方市场，从暴利时期进入到微利时期，以及土地公开招投标制在全国的全面实施后，客观上迫使房地产企业从对获得优质低价的土地资源的竞争转向企业经营能力的竞争，市场把握、产品创新、品质管理、成本控制、客户服务等就成为房地产核心能力中越来越重要的要素。自从国家对房地产业实施宏观调控以来，一些注重企业内部经营能力建设的企业，如万科、绿城在市场中的优势就得到充分的认可与发挥。
???此外，随着房地产开发规模的扩大，不少房地产企业内部暴露出越来越多的问题（不管是民营企业，还是国有企业），令许多老总感受到头痛，例如：缺乏有效的考核和激励体系，经营班子积极性不高，公司战略得不到有效实施；内部小利益集团或利益吞噬项目利润严重，项目公司或子公司失控，管理费用偏高，成本失控；人才流失严重，特别是在事业巅峰时期，几个高管拉着一批精英团队出走的情况不断发生；项目全过程的品质得不到有效保证，企业品牌难以确立；企业控制力与灵活性之间矛盾突出，等等。这些问题的出现，迫使一些企业痛定思痛，下决心对企业内部管理进行重新的反思与整治。
???尽管当前许多房产企业在加快构建现代企业制度，但他们更多的是出于应对当前市场竞争的需要。我们认为建立现代企业制度，是房地产企业谋划长远发展的必然要求，而不是权宜之计。只有依靠制度管理企业，才真正拥有可持续发展的基础、能力和信用。
二、房地产企业建立现代企业制度，首先需要解决的问题是确立企业的发展战略
???许多人认为建立现代企业制度，重点是理顺产权关系，或是建立股东、董事会和经理层三者的责任及权利的制衡关系。我个人认为，产权制度的安排或公司治理结构的安排，首先是服务于企业发展的需要或发展的战略。一个企业如果不清楚自己向何处去，以及实现这种目标的方法与途径，哪怕再好的产权制度安排都是没有用的。
???作为一家专业性的房地产企业，必须明确未来发展中突出哪种业态，在哪个地域拓展。品牌形象是什么？发展的规模速度是多大？只有在这些发展战略明确以后，才能从战略实施的角度完成公司产权结构、组织结构等方面的调整，并重新制订调整人才的发展战略、机构的职责、管理制度与流程，以及激励体系等。明确企业发展战略的另一层作用是：给员工一种发展的愿景、一种发展的机会，激励他们安心地为企业奋斗。
三、房地产企业建立现代企业制度的核心是建立人力资本的激励与约束机制
???企业利益最主要的主体有两类：一是人力资本，二是货币资本。国际上认为货币资本是被动性资本，而人力资本是主动性资本，是关键。现代企业治理结构就是为了解决企业对这两者的关系，人力资本激励机制就是充分承认人力资本应有的地位与作用；人力资本约束机制就是承认货币资本应有的地位与作用。
???对房地产行业而言，人力资本在企业发展中起着关键性作用，因为房地产还没有实现工业化大生产，产品的品质与成本更多的是由人控制，而不是由设备构成的生产线控制的。另外需要注意的是，在房产品供大于求的市场中，通过成本降低、品质提高固然是提高企业竞争力的一个重要因素，但绝不是最重要的因素。顾客是否愿意购买产品与成本虽然有一定的联系，但这不是必然的联系。顾客更注重和追求的是产品的价值。所以用“知识+创意”进行“价值创造”是最为重要的，价值创造成为当今企业获取超额利润的来源。因此，一个有竞争力的房产企业，其内部必须集聚一支乐于创造、善于创造、或善于组织创造力量的队伍。只有充分发挥员工的创造力、激发员工的工作热情，才是现代房地产企业制度建设的重中之重。
???目前，房地产企业对项目公司或子公司在过去普遍选择年薪制基础上，还选择实施以下三种人力资本激励方式中的一种：1、承包经营，考核奖励。根据资金回笼、工程质量、进度、成本费用节约情况综合确定基数+奖励额度。优点：直接明了；缺点：谈判成本高。2、奖励+期权激励（或称干股）。即在对项目实施利润、工程质量、成本费用考核奖励基础上，在项目结束后，给经营班子一定比例干股分红。3、股权激励，取项目经营层按项目注册资本的一定比例持股，风险共担，收益共享。
???对房产企业总部高层的激励方式也有两种方式：1、奖励。主要根据净资产收益率、净利润增长状况等指标进行奖励。2、股权激励。高级管理人员直接持股。
???也许用期权激励、股权激励方式经营层实际得到的收益并不比考核奖励的方式来得多，但是由于考核奖励实质反映的是雇主与雇员的关系，因此仍然是一种比较被动的激励。而股权激励则是把人力资本真正当作一种资本来对待，使经营层和公司的利益达成一致，出资方与经营层从博弈到共赢，正在被房产企业推广。
???一个成功的房地产企业来说，是要把自己要变成为一把大伞，伞下有好几支独当一面、战斗力强的团队，彼此是一种基于信任的关系，而不是绝对的听命或只接受指挥。这样的团队既富于创业，又自律甚严，既能分权，又能整合。要建组建立这样的团队，需要很好地设计人力资源激励与约束体系。房地产企业在注重人力资源激励体系建设的同时，也必须重视制度建设、约束体系的建设。比如，现在一些开发企业通过建立战略合作伙伴、大宗物资统一采购、对项目公司经营管理权限的合理界定，约束一些经理人私欲的膨胀与不规范行为。当然，即便是为严密的制度也会存在漏洞，还需要道德规范进行约束。
四、房产企业建立现代企业制度，要着力增强市场研判与产品研发的能力，以增强整合优秀资源的能力
???房产企业的职能是什么？造房子，卖房子？并非如此。在社会化分工越来越细的背景下，房产企业相当多的业务都在外包。最近万科宣布2007年两大动作，一是内部部门的精简，将从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。二是将两个重要部门董办和资金中心，迁往北京，其中迁走董办的理由是因为万科需要做市场研究。我们从万科的做法中得到许多的启发。
???未来房地产企业核心竞争力是什么？一是市场研判能力。是否应该拿地？在哪里拿地？何时拿地？拿来的地开发什么样的产品？对这些重大问题决策的正确性是拉开房产企业竞争差距的最为根本性的因素，而这都取决于房地产企业对宏观经济形势的研究、对区域市场发展趋势研究、对竞争对手研究，以及对客户需求研究的深度与敏感性。
???二是产品研发的能力。我们对每一个房地产作品都需要量身定造。量身定造，即是在对住宅需求把握的基础上，对新理念、新材料、新技术、新工艺密切跟踪，及时吸纳，快速应用，创造高品质、个性化的房地产作品。这就要求企业内部拥有这样的一支高素质的专业队伍，对建造什么样的房产品有非常清晰的思路，并能够提出系统化的要求（此项工作非设计单位能替代）。这支专业队伍，还应跟踪公司所有项目的交付后情况，及时总结经验与教训，以提高项目开发水平。
三是增强整合优秀资源的能力。房地产涉及的环节很多，许多环节的业务都依赖于企业的社会背景，提高整合优秀资源的能力甚为重要。这不仅仅是指选择一些优秀的合作伙伴，而是在与多个优秀的合作伙伴合作过程中，根据项目的特点与实施的目标，充分发挥出他们的专业水准与优势，建立起开发商与合作伙伴、合作伙伴与合作伙伴之间密切配合、优势互补的关系。要做到这一点，既需要开发公司员工具备很强的协调沟通能力、组织能力，更要求有很强的专业能力。
第六章 市场
西方经济理论对市场的理解
西方经济理论对市场的理解历经四次深化：
1）古典经济理论的“自由放任”秩序；
2）新古典的“完美”价格机制；
3）宏观经济学的“需政府干预”；
4）新制度的“产权明确是前提”。
1、古典经济理论的“自由放任”秩序
亚当.斯密以“个人满足私欲的活动将促进社会福利”为逻辑起点，推演出市场就是“自由放任”秩序。政府完全不能干预个人的追求财富的活动，也完全不用担心这种自由放任将制造混乱，“一只看不见的手”将把自由放任的个人经济活动安排的井井有条。也就是说，亚当斯密的市场概念重点在于强调限制政府对个人经济活动干预上。《国富论》也花相当的篇幅去抨击干预个人经济活动，限制个人经济权力（产权）的重商主义政策。以后的古典经济学家也一直坚持自由放任的观点。
2、新古典的“完美”价格机制
新古典在引入边际概念和数学论证的基础上，为新古典的“自由放任秩序”建立了形式上“完美”的数学模型：一般均衡。在这个模型中价格是最重要的自变量，这一模型也可以叫价格机制。达到一般均衡的过程，也是 一个社会资源在价格的指引流动的过程，所以，价格机制调节社会资源的配置。
新古典的市场概念除了增加形式上“完美”以外，实质上并没有给古典理论增加新的思想内涵。也就是说，新古典“完美”的数学模型下的表皮下，依然是古典的自由放任秩序，“新”更是“新”在形式上。而且这种形式上的完美是以牺牲思想上深度为代价的，精美的一般均衡模型武断地抽象掉了“个人追求满足私欲的活动促进社会福利”的逻辑支撑。
3、宏观经济学的“需政府干预”
上世纪的经济二、三十年代的经济“大萧条”迫使西方的经济理论家反思古典理论对市场的定义。最后的答案是，完全的自由放任是不行的，看不见的手有时并不存在，市场会失灵，政府应该对经济活动进行“总量”上进行干预，于是“宏观经济学”就诞生了。罗斯福也接纳了凯恩斯的建议，实施政府干预经济的“新政”。现在已经形成了在全世界基本达成共识的政府干预经济手段：财政政策，货币政策，当然这些已经都谈不上“新”政了。
4、新制度的“产权明确是前提”
同样面对市场失灵，科斯却给出了截然相反的回答，外部性效用问题无需政府干预，可以通过明确相关产权利用市场来解决。而张五常更绝对，他说根本就不存在所谓的外部效用，只存在不明确的产权状态。无论如何，科斯给市场概念带来了革命性的创新。他让人们意识到，市场的关键并不在于非人格化的机械的“价格机制”，而是在于经济活动参与者的权力（产权）。
如果说古典经济学家阐释了“市场”是“自由放任秩序”，那么科斯就回答了怎么去实现“自由放任秩序”或者“价格机制”。
西方经济理论对市场概念深化背后的逻辑及缺陷
西方经济学对市场概念理解的变化的背后是社会环境的变化。每一种理论都是建立在当时的社会背景之上，这些背景有些被理论创建这意识到，而更多的则没有意识到。意识到的部分被直接或间接地被创建者明确地作为假设，而没有意识到的则形成“隐含假设”。我们学习一种经济理论，不仅要学习理论的本身，更要是分析该理论的假设，而更更重要地要发掘这种理论的“隐含假设”，因为这些假设和隐含假设是这些理论得以成立的前提。也就是我们不但要知理论的“其然”，更要知这些理论的“所其然”。明白了这些假设后，我们可以分析我们目前的社会环境，看看具备这些假设特征与否。在不分析理论假设的情况下，盲目地运用理论提出政策建议，将制造荒唐的结果。我们目前改革的政策，就是在不分析假设的情况下，盲目依托西方经济理论而制定的。
斯密的对“市场”自由放任的定义，是建立在“个人追求私利将促进社会福利”逻辑起点之上的。也就是说，斯密把这一点当成他的市场概念的前提假设。既然把这一点作为前提假设，那么斯密一定在当时的他所处的社会观察到“个人追求私利促进社会福利”的效果。也就是说当时的英国已经初步具备能够使“个人追求私利促进社会福利”的制度特征。其实，“私利促进社会福利”的观点在斯密以前已经在英国存在，并非斯密首创，他只是敏感地注意到这一现象，并以此推演出市场秩序。既然, “个人追求私利可以促进社会福利”的现象可以被观察到，那么，个人追求私利的活动一定是在相当程度上存在的，也就是说“自由放任的秩序”在当时也是在相当程度上存在的。这便意味着当时英国的制度是在相当程度上是支持“个人追逐私利”的活动的。支撑“个人追逐私利活动”存在需要什么的制度呢？这个制度应该具备两个特征：
1）承认个人“私欲”；
2）承认个人追求满足“私欲”所需要的财富的权力（产权）。
从另一个角度我们可以证明英国当时的社会制度的确具备这么两个特征。我们知道，斯密写《国富论》时，欧洲已经历经了“文艺复兴”和正在进行“启蒙运动”。“文艺复兴”的根本意义在于打碎否定个人“欲望”和“产权”（注意：这里产权的定义是个人追求财富的权力）的基督教制度，企图建立承认个人“私欲”和“产权”的社会制度，这便是所谓的现代社会制度。(详细的论证见本人的"制度核理论")那么，承认个人“私欲”和“产权”便是斯密的市场概念的隐含假设了。所以这也是“经济人”概念的隐含假设。尽管，斯密并没有明确地提到“产权”的重要性，而实际上他的《国富论》的主旨就是要明确和保护个人“产权”。因为他激烈地反对政府干预个人追求财富的活动，激烈地批判当时存在的“重商主义”政策。这实际上就是在明确和保护个人产权。当时的社会精英以维护自己的商业利益为目的，以国家利益为借口，游说当时的政府实施严重干预普通人经济活动的，严重破坏普通人的“产权”的重商主意政策。所以，反对政府干预，反对重商主意就是明确和保护个人产权了。
新古典的市场概念只是形式上“完美”了古典市场概念，没有思想上的实质的深化，也就是说，马歇尔时代的社会环境还基本类似于斯密时代的社会环境，斯密理论的假设和隐含假设在马歇尔时代依然成立。
1920年代的经济“大萧条”实际上意味着社会经济环境发生了一个重要变化，从供小于求的社会过渡到供大于求的社会。古典经济学家大部分都是悲观的，他们都小看了人类创造财富的能力，其中最著名的便是那个马尔萨斯了，他认为人类没有能力创造能够填饱自己肚皮的财富。斯密尽管没有老马那么严重，但他能要小看了人类的生产能力。所以，他把短缺经济隐含地当成他市场概念的又一个假设。1920年代的“大萧条”实际上是人类首次面对生产能力出现超过“社会需求”的慌乱表现。当然，种过剩是“相对”的，是相对于“有效需求”的。凯因斯实际上是发现这个隐含假设的情况下，修正古典的市场概念。也就是说，凯因斯绝对不是反对“自由放任”秩序，相反，他是企图利用适度的“政府干预”更好的保障自由放任秩序。
斯密所遗漏的“产权”终于在上世纪中期被科斯发现。历经了近200年的发展，英美社会中，政府干预个人经济活动的状况已经大大小于斯密的时代了。所以，明确和保护个人产权的主要针对对象也早已不是政府干预了，从凯因斯起古典的自由放任已经被冠以“保守主义”。注意，这里的“保守主义”和中国语境下的“保守主义”是截然相反的。中国的“保守主义”一般指反自由的，而西方经济理论范畴的保守主义是强调绝对自由的。科斯也正是再思考“外部性效应”问题时注意到“产权”的重要。而科斯的归宿和斯密是一致的，可以说是殊途同归。科斯认为所谓的外部性问题是出在相关产权的不明确上，明确了相关产权以后，无需政府干预。需要指出的是，由于西方经济理论建立在上文提及的承认“私欲”和保护“产权”的制度的隐含假设一样，科斯对产权的阐述是不到位的，产权的大部分含义隐含于那个隐含假设之中。
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