西南大学1912机考大作业[0436]房地产估价
西南大学网络与继续教育学院课程考试试题卷类别：网教 专业：房地产经营与估价
课程名称【编号】：房地产估价【0436】 B卷
大作业 满分：100分
以下题目每题50分，选择其中2个题目作答（至少选做1道计算题），答题时需标明题目序号，问答题必须详细阐述，计算题必须有计算过程并列出公式。
一、按照权益状况划分的房地产类型（50分）
二、市场法适用的估价对象及操作步骤（50分）
三、假设开发法适用的估价对象及操作步骤（50分）
四、举例分析估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的各种匹配关系情形（50分）
五、某旧房屋经批准可以改造成商场出售。该房屋建筑面积5000平方米，需补交出让金等费用是500元/平方米，同时获得40年的建设用地使用权。购买该房屋时需要缴纳的税费为其价格的4%，装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1200元，装饰装修完成后即可全部售出，售价为每平方米6000元，在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%，销售税费为售价的6%，。试利用上述资料采用先进流量折现法测算该旧房屋的正常购买总价和单价（折现率为12%）。 （50分）
六、某房地产占地4000M2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1平方米出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每1平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每1平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用；11-24层为商品住宅，其中11层以每1平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。（50分）www.openhelp100.com易百教育
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